Written by OjiOji

【3つある】賃貸経営の入居審査で覚えておきたい項目とは?【賃貸経営は入口が大事】

満室対策

賃貸経営の入居審査の基準を知りたい人「賃貸経営の入居審査の基準を知りたいな。いい入居者が入れば、トラブルがなくなって安心できるし、長く住んでくれると思うから。」

こんにちは。おじおじです。

不動産投資を行って賃貸経営を続けていくうえで、入居者との間で様々なトラブルが発生することがあります。

トラブルの元をたどっていくと賃貸契約時の確認不足が原因であることもしばしば。

この記事では入居者との契約を行う際の入居審査の基準、ポイントについて解説します。

本記事の内容

  • 入居契約に焦りは禁物!
  • 入居審査で確認すべきポイントとは?
  • 提出書類の確認もしっかりと

賃貸契約に焦りは禁物!【賃貸経営の入居審査】

物件のオーナーにとって家賃収入をもたらしてくれる入居者は喉から手が出るほど欲しい存在でしょう。

しかし入居希望者全員が遅滞なく家賃を納めて周囲の住人とも良好な関係を築いてくれる優良な人ばかりとは限りません。

契約を焦って質の良くない入居者を迎えてしまい、後々トラブルに悩まされるオーナーも少なくないのです。

入居希望者の心変わりを防ぐためにも契約を急ぎたくなる気持ちはよくわかりますが、契約ごとに焦りは禁物です。

当然のことながら賃貸の入居契約はその瞬間だけのものではなく、入居を続けていく将来にわたって有効な決め事です。

細部の確認を怠ったがために後々トラブルに発展する恐れもあるため、契約時に中身をしっかり確認しておく必要があります。

不動産投資では出口戦略が重要といわれますが、高値での売却が出口なら物件の購入がその入り口であり、賃貸契約は入居者と共に歩む道のりそれぞれの入り口と考えることができます。

この入り口で契約内容の確認や入居者の見極めをしっかり行っておくことで、その後にトラブルが発生する確率を最小限に抑えることができるのです。

賃貸経営の入居審査で確認すべきポイントとは?

賃貸契約を結ぶうえで必要になる諸々の確認や入居者の見極めが、いわゆる入居審査です。

審査を甘くすれば成約数を増やすことはできますが入居後の家賃滞納や入居者同士のトラブルなどが発生するリスクは高まり、審査を厳しくしすぎると成約数は伸びません。

審査は適正なラインの見極めを心がけて慎重に行う必要があります。

特に次のポイントについては入念に確認しましょう。

  • 家賃の支払い能力
  • トラブルを起こしそうな傾向
  • 滞納歴

家賃の支払い能力

家賃の支払い能力はもっとも重視すべきポイントです。

一般的には収入の30%までが家賃の適正範囲内とされています。

年収だけでなく勤務先や勤続年数、雇用形態、連帯保証人の続柄などの確認は必須です。

公務員や大企業に勤める会社員などは収入の安定性から信頼度は高くなり、年収が高くても非正規雇用である場合には評価が下がります。

収入の額よりも安定性や家賃とのバランスを重視しなくてはなりません。

収入が不安定だったり収入に対して家賃が高すぎたりする場合は注意が必要です。

失業中で収入が無い場合は基本的に入居不可の判断になる場合が多いですが、受け入れる場合は当面の支払いに充てられる預貯金の審査も行いましょう。

年金受給者を受け入れる場合は受給額や資産の有無が確認ポイントとなります。

トラブルを起こしそうな傾向

入居希望者の性格や人柄に関する、見極めが難しいポイントです。

入居後に他の入居者や管理会社の担当者とトラブルを起こす恐れがある場合は契約に際してより慎重になる必要があります。

特に次のような傾向がある人は要注意です。

  • 言動が粗暴
  • 態度が高圧的、威圧的
  • 声が過度に大きい
  • マナーや礼節に欠ける
  • 服装が派手
  • 身なりが不衛生

派手な服装をしていたり身なりがあまりにも不衛生だったりする場合は契約に不安が残ります。

人を外見だけで判断すべきではありませんが、外見に内面が少なからず表れることもまた動かしがたい事実です。

特に入居審査の段階ではお互いに内面を知るほどの関わりが持てていないため、外見も判断基準のひとつにせざるを得ません。

言動や立ちふるまいも含めて人となりを判断しましょう。

このほか夜勤の仕事に就いている場合などで生活リズムが他の入居者と異なる場合は、それがトラブルの元となることがあります。

他の入居者に対して配慮ができる人柄であるかは見極めの重要なポイントです。

単身者の利用がメインの物件では小さな子供がいる家族の入居が騒音トラブルの原因となる場合があるため、敬遠するオーナーもいます。

また友人同士やカップルなど、血縁関係にないもの同士の入居も同様に敬遠されるケースのひとつです。

家賃を折半などにしていて誰かが出ていくことになった場合に支払いが滞る事態が懸念されるためです。

連帯保証人が親族以外の人間であったり、本人よりも収入が少なかったりするケースも同様に審査には慎重になる必要があります。

現住所や入居の動機についても会話の中で確認してみるとよいでしょう。

審査を管理会社に委託している場合も人柄についてはオーナー自身の目で直接確認しておくべきです。

滞納歴

過去に家賃の滞納や金融事故を起こした経歴を持つ人は入居後に家賃を滞納するリスクが高いと判断できます。

カードローンの長期延滞や代位弁済、債務整理などの金融事故についても審査のポイントにはなりますが、管理会社やオーナーが行う入居審査についてはこれらの照会までは行わないのが普通です。

家賃保証を付ける場合には保証会社の種類によってこれらの審査が行われる場合があります。

保証会社がクレジットカード系の信販会社の場合はこの部分の審査が厳しく行われる傾向にあるので、リスクヘッジを重視するのであればそうした保証会社を選ぶとよいでしょう。

家賃の支払いにクレジットカードを利用する物件の場合は、クレジットカードの審査によって一定の信用が担保されていると考えることができます。

この場合は滞納時の請求もカード会社が行う形になり管理会社やオーナーの手間が省けるというメリットがあります。

滞納時の対応方法については入居審査前に管理会社の担当者に確認しておきましょう。

賃貸経営の入居審査においては提出書類の確認もしっかりと

入居審査では提出書類の確認も入念に行いましょう。

必要となる書類には次のようなものがあります。

  • 身分証明書
  • 収入証明書
  • 連帯保証人の身分証明書
  • 連帯保証人の収入証明書
  • 入居申込書

身分証明書は運転免許証や保険証、パスポートなどで、収入証明書は給与明細書や源泉徴収票、納税通知書などです。

収入のない方で預貯金からの支払いを予定している場合は通帳のコピーか残高証明書も確認しておく必要があります。

審査に通って契約を結ぶ際には住民票と印鑑証明書も必要になります。

これらの書類の取り扱いや入居申込書の筆跡などからも、入居にあたっての心構えや人柄をある程度推し量ることができます。

書類の扱い方がぞんざいだったり筆跡が書き殴ったような乱暴なものだったりする場合は要注意です。

稀に電話での申し込みだけで入居をOKするオーナーもいますが、これはまったくもっておすすめできません。

入居後に家賃の滞納などのトラブルが発生してしまえば、本人含め関わる全員が不幸な思いをすることになります。

お互いのためにも書類提出は行ってもらい、しっかりと審査を行いましょう。

まとめ

入居契約は賃貸経営を行ううえで極めて重要な手続きです。

家賃の支払い能力があるか、収入に対して家賃が適正範囲内か、トラブルを起こしそうな人物でないかをしっかりと確認する必要があります。

契約を急ぐあまりこれらの確認を疎かにしてしまうと、入居後のトラブルや家賃滞納といったリスクの発生につながります。

必ず入居申込書や収入証明書などの書類も提出してもらい、入念にチェックしましょう。

審査は管理会社に丸投げするのではなく、特に入居者の人柄については自身の目で直接確認することをおすすめします。