【辛くない】空室対策の失敗しない考え方の基本について【これで勝ち組】
空室対策で失敗しない考え方の基本を知りたい人「空室対策で失敗しない考え方の基本について知りたい。だって、失敗しないと分かれば精神的にも安定するから。安心を得たいから。」
こんにちは。おじおじです。
物件にせっかく入居してくれた人が退去してしまうのは悲しいものです。
それも物件に対する不満から退去を決められることは、オーナーにとって身を切られるように辛いことでしょう。
そこで今回は、賃貸経営の空室対策について失敗しないための考え方の基本をまとめました。
本記事の内容
- 空室を出さないために現入居者の退去を防ぐ
- 管理会社の対応が重要
- 退去に至る主な理由
- 入居者の退去を防ぐために
空室を出さないために現入居者の退去を防ぐ【失敗しない空室対策の基本】
空室を出さないという目的のためにできるアプローチは2つ。
新たな入居者を入れることと、現入居者を退去させないことです。
満室を目指そうとすると、どうしても新しい入居者の獲得に注力しがちですが、現入居者の退去を防ぐ工夫も同じくらい大切です。
常に空室率を低く抑えられている物件のオーナーほどこの重要性を理解しているため、現入居者に対するフォローをしっかり行っています。
次の入居予定があっても退去が好ましくない理由
退去されてもすぐ次の入居者が埋まるから大丈夫だろうと考える人もいますが、決して楽観的に捉えるべきではありません。
入居者が入れ替わる際には次のようなコストが発生するためです。
- 原状回復工事費用
- 新たな入居者の成約に伴う手数料
- 契約手続きにかかる時間、手間
退去の際に必要となる原状回復工事については費用が貸し主負担となるのが普通です。
借り主によほどの落ち度がある場合は請求もできますが、通常使用の範囲内で起きる摩耗や経年劣化に関しては基本的に請求できません。
契約手続きや応募などにかかる時間や手間も決して無視できないコストです。
また人によっては退去した物件に関するクレームを紹介元である仲介業者の営業マンに入れる場合があります。
営業マンにとっては日常茶飯事ともいえるクレームのひとつですが、やはり物件に対する印象が下がってしまうことは否めません。
これは以降の客付けに対する熱意にも影響しかねない、好ましくない事態です。
人が入れ替わっていくと家賃も徐々に下げざるを得ないので、同じ入居者にはできるだけ長く住み続けてもらうのが理想であることをあらためて頭に入れておきましょう。
長期入居者が増えれば増えるほど安定した経営を維持しやすくなります。
管理会社の対応が重要【失敗しない空室対策の基本】
現入居者の退去を防ぐという観点で重要になってくるのは管理会社の存在です。
物件における設備面の管理や入居者への対応といった日々の業務は管理会社に委託している形が一般的です。
オーナーが物件に常駐している場合は入居者に対して日々気配りや目配りができますが、そうでなければ現状をつぶさに把握することは難しくなります。
入居者に一番近い存在である管理会社の対応如何で、入居者の物件に対する満足度は大きく変わってきます。
管理会社が行う業務には主に次の5つがあります。
- 契約手続き
- 家賃管理
- 建物管理
- 入居者対応
- 防犯管理
契約手続きは新規入居や更新、退去などの際の事務手続きで、家賃管理は毎月の支払い状況のチェックや督促などの業務です。
建物管理は日々の共用部分の清掃や補修などですが、専門会社に委託しているケースもあります。
入居者からの問い合わせやクレームへの対応や、防犯設備の管理、警備会社との連携なども管理会社の業務として行われています。
いずれも物件を管理するための大切な業務ですが、中でも建物管理と入居者対応は入居者の満足度に大きく関わってくる部分です。
問い合わせやクレームに対し迅速かつ丁寧な対応ができていなければ、入居者の不満は噴出し、退去を考える原因になります。
管理会社との会議や打ち合わせの場をもつときには対応が適切に行えているかを確認しておきましょう。
知るべきは退去に至る主な理由【失敗しない空室対策の基本】
入居者が退去する際の主な理由には次のようなものがあります。
- 転勤のための引っ越し
- 設備や環境に不満がある
- 管理体制に不満がある
- 入居者同士のトラブル
- もっと条件の良い物件を見つけた
仕事や家庭の事情などによる引っ越しの場合は致し方ありません。
これまで物件を利用してくれたお礼を伝え、気持ちよく送り出してあげましょう。
問題になるのは物件や管理体制などに対する不満から退去に至る場合です。
物件自体に特段の不満がなくても、近くにより良い物件を見つけたなどの場合も十分退去の理由になります。
ほぼ同じ条件で家賃が5,000円安いなどの理由は引っ越しを考える決め手になるでしょう。
これも相対的に見たら不満による退去といえます。
こうしたマイナス面の動機から退去する場合は本人からハッキリした理由を聞けない場合も少なくありません。
しかし理由を確認することで改善ができるケースもありますし、少なくとも今後の参考にはできます。
退居届の理由欄には記載がない場合も多いので、話をする機会が持てる場合は差し支えない範囲で動機について触れてみるとよいでしょう。
転居先がごく近いエリアの場合は物件への不満から来る退去である可能性もあるため、心当たりについて自身で振り返って今後の経営に役立てましょう。
入居者の退去を防ぐために【失敗しない空室対策の基本】
入居者の退去を防ぐためには、主に不満からくる退去の理由を作らないようにすることが重要です。
- 設備面のメンテナンスを徹底する
- 入居者からの問い合わせやクレームに迅速に対応する
- 費用に関する相談に応じる
設備面のメンテナンスを徹底する
物件に対する不満のうち多くを占めるのは次のような設備面に関係するものです。
- 水漏れがある
- エアコンが効かない
- 給湯器の具合が悪い
特に水漏れなどの水回りに関する不具合はクレームに直結する重要リスクのため、細心の注意を払いましょう。
使用に関わる不具合がなくても設備が古いことに不満を持つ入居者もいるため、必要に応じて設備の入れ替えも検討することをおすすめします。
入居者からの問い合わせやクレームに迅速に対応する
入居者からの問い合わせやクレームは真摯に受け止め、対応しましょう。
要望や意見はすべて入居者の実体験による貴重な声であり、より良い経営へとつながる情報源です。
特にクレームについては受理した時点ですでに入居者がかなりのストレスを抱えている状態のため、迅速に対応しなければなりません。
入居者同士のトラブルなど一筋縄ではいかないクレームもありますが、先に述べたようにこの部分では管理会社の対応がカギとなるので普段から連携を密に取っておきましょう。
すべての声について必ず対応しなければならないことはありませんが、前向きに受け止める姿勢を見せることは必要です。
問い合わせやクレームに対して反応がないと入居者は不安に感じ、不安はやがて不満へと変わります。
こういった声を頂戴しているという一覧を掲示板などを利用して可視化するだけでも意見を上げた側は安心するものです。
案件ごとに検討中や対応中、対応済みなどのステータスが表示できるとなお良いでしょう。
費用に関する相談に応じる
家賃や共益費、契約更新料などのコスト面も入居者が不満に感じる大きなポイントです。
家賃を下げる、更新料をカットするなどの対応も必要に応じて検討しましょう。
優良入居者の場合は費用面での相談に応じることが長期入居のきっかけとなることもあります。
ただし安易な値下げには利回りの低下や他の物件を購入する際の融資への影響といったリスクがあるため注意が必要です。
状況に応じて慎重に検討しましょう。
まとめ
空室対策を行ううえで現入居者の満足度を向上させて退去を防ぐことは、新たな入居者の獲得と同じくらい大切なことです。
入居者が頻繁に入れ替わるとそのたびに原状回復工事や契約手数料などのコストがかかってしまい、家賃も少しずつ下げざるを得なくなります。
特に物件や設備に対する不満は退去につながる大きな理由になるため、迅速に対応しなければなりません。
入居者対応を管理会社に委託している場合はその対応の質が特に重要になるため、普段から対応についてよく確認しておきましょう。
分からないことがありましたら、お気軽にお問合せください。
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「空室を満室にしても、すぐ退去になったり、家賃滞納したり、クレームを受けたり。。もっと精神衛生上、安心することってできないかなあ」なにもトラブルが起きない、退去者の出ない、満室経営を実現できるか、が不動産投資家さんにとって重要です。今回はなにもトラブルが起きず、入居者が住み続けてくれる方法について、お話します。
満室スターNO1養成講座
2014年に税務経理協会より発売されました2冊目の本です。前半は空室をうめることに、そして後半は、入居した後、以下に長く入居していただくか、退去しない空室対策を詳述しています。これから不動産投資をはじめようという方にも最適な1冊です。