Written by OjiOji

【まずは知るべき】賃貸経営において家賃管理は把握できていますか?【安定経営】

満室対策

賃貸経営における家賃管理を把握したい人「賃貸経営をする上で家賃管理って、重要だと思うけど、家賃管理のポイントを把握したいなぁ。」

こんにちは。おじおじです。

賃貸経営の利益は家賃収入によってもたらされますが、この家賃管理について詳細を把握できているでしょうか。

意外に無頓着なオーナーも多い家賃管理は、賃貸経営においてとても重要な部分です。

このページでは家賃管理についてリスクやストレスをできるだけ抑えるためのポイントを説明します。

本記事の内容

  • 家賃管理の重要性
  • 支払い方法によっても変わる滞納リスク
  • 家賃の支払いを自動化する形で契約する
  • 滞納は迅速に対応すべき

賃貸経営における家賃管理の重要性

賃貸経営において収入の源になるのは、入居者が支払っている毎月の家賃です。

基本的な管理や入居者対応は管理会社に委託しているケースが多いと思いますが、物件のオーナーとしても関与しておくべきです。

物件にどれだけの入居者がいてそれぞれの家賃がいくらか、支払いが滞りなく行われているかは把握しておかなければいけません。

収支の管理をしっかり行うことは、業務プランを立てて健全な経営を行っていくうえで何よりも大切なことです。

支払いが遅れる滞納者への対応

入居者の多くは毎月決められた日に家賃の支払いを行ってくれるものですが、残念ながら中には支払いが遅れる人も出てきます。

家賃管理を行ううえで滞納者はときにトラブルの元にもなる、無視できない存在です。

家賃収入の減少にも直結する滞納は、賃貸経営において想定しておかなければならない重大なリスクのひとつでもあります。

契約件数に対して滞納が発生する件数の割合、いわゆる滞納率は、2ヵ月以上の滞納を対象とした場合の平均が1.3%というデータがあります。

この数字は一見少ないように感じる人もいるかもしれませんが、決してそんなことはありません。

滞納率は0%が本来当然であって、健全な経営のためには多くとも0.5%までに抑えることを目標とすべきなのです。

【賃貸経営の滞納リスク】家賃管理は支払い方法によっても変わる

賃貸物件での家賃の支払いにはいくつかの方法がありますが、従来から行われているのが入居者から大家へ直接手渡しする方法です。

古典的な方法ではありますが入居者と顔を合わせることによりコミュニケーションが図れるメリットもあり、最近でも意外に多く用いられています。

この場合基本的には入居者の側から持参してもらう形となるため、人によってはついうっかり忘れる場合があります。

入居者に指定口座への振込を行ってもらう形も一般的ですが、この場合もやはり振り込み忘れの心配が常につきまといます。

家賃の滞納に至るケースは入居者の事情によって様々ですが、滞納があった場合には督促を行う必要があります。

督促も重要な業務には違いありませんが滞納がなければ本来行う必要のない業務でもあるので、あまり余計なコストやストレスをかけたくはないでしょう。

家賃の支払いを自動化する形で契約する【賃貸経営の家賃管理】

滞納を未然に防いで督促のコストを抑えるためには、家賃の支払いを自動化する形で契約しておくのがよいでしょう。

滞納が起きてからではなく契約時に対応しておくのがポイントで、これにより滞納自体が発生するリスクを抑えることができます。

具体的には支払い方法について次の形で行うようにしましょう。

  • 口座自動振替にする
  • 定額自動送金サービスを利用する
  • 家賃保証会社との契約を条件にする

口座自動振替にする

口座自動振替は銀行や信用金庫などの金融機関の預金口座から所定日に所定額を自動で振り替えるもので、自動引き落としとも呼ばれている決済手段です。

所定日が来れば自動で支払いが行われるため、うっかり忘れる心配がありません。

手続きとしては契約時に口座振替依頼書を用意して入居者に必要事項を記入してもらうことになります。

ただし対象の預金口座残高が振替金額より少ない場合は振替できないため、滞納のリスクもゼロではありません。

入居者によっては家賃の支払い用に口座を分けている場合も多く、普段使いの口座と違って管理が疎かになることもあります。

入金を忘れた、まとめて入金していたが残高が無くなっていることに気付かなかったなど、振替ができない場合はやはり滞納になりますが、手渡しや振込の場合に比べると滞納のリスクは低くなるでしょう。

定額自動送金サービスを利用する

定額自動送金サービスは毎月指定した日に指定した金額を預金口座から自動で振り込むサービスです。

自動で家賃の支払いが行える点では口座自動振替と似ていますが、大きな違いは手続きを入居者自身がそれぞれの金融機関で行う必要がある点です。

金額の変更や送金の停止などの必要が発生した場合についても同様です。

定額自動送金サービスを利用している際、退去後の手続きを忘れていたために家賃が振り込まれてくることが稀にあるので、注意事項として説明しておきましょう。

取扱手数料や振込手数料が別途かかる場合はその点もあわせて伝えておく必要があります。

契約時には前もって支払いに利用する金融機関をヒアリングしておき、申込書を準備しておくなどの手はずを整えておくと手続きをスムーズに進められます。

手続きを行ってしまえば毎月所定日に自動で家賃の送金が行われる点、口座残高が送金額を下回った場合には送金できないため滞納となる点は口座自動振替の場合と同じです。

家賃保証会社との契約を条件にする

これは滞納が起こった際の保険として検討すべき案です。

家賃保証会社とは連帯保証人の代行を行う会社のことで、滞納があった際には賃借人である入居者に変わって代位弁済を行う会社です。

家賃保証を付けておくことで滞納があった際も家賃収入を確保できるため、キャッシュフローが影響を受けずに済みます。

その後の督促は保証会社から入居者へ行われることになります。

次のデメリットはリスクとして認識しておきましょう。

  • 家賃保証会社が倒産した場合は契約が消滅するため、入居者本人に督促を行う必要がある
  • 悪質な家賃保証会社だと入居者への督促の仕方によってオーナーも悪影響を受ける場合がある

家賃保証は基本的には入居者の親や兄弟などが連帯保証人として付かない場合に利用するものですが、連帯保証人が付くケースでもリスクが高いと判断できる場合は家賃保証を条件とすることがあります。

賃貸経営の家賃管理において滞納は迅速に対応すべき

家賃の滞納に対して、ついつい寛容になってしまうオーナーがいます。

1ヵ月くらいならと考えてしまうのは無理もありませんし、入居者との付き合いが長くなれば情が移ることもあるでしょう。

様々な事情を汲んで柔軟に対応することもときには必要ですが、こと家賃の滞納に関してはできるだけ迅速に対応すべきです。

ズルズルと引き伸ばすことは入居者にとっても決してためになりません。

滞納を許容してしまったがために他の入居者にまでそれが伝わり、気の緩みが広がらないとも限りません。

何ヵ月も滞納してしまうと金額もかなりのものになるため、払えないと開き直ってしまう入居者もいます。

こうなってしまうともう信頼関係は成り立ちません。

お互いの信頼関係を保って永く付き合っていくためにも、毅然とした態度で対応にあたりましょう。

まとめ

毎月入居者から支払われる家賃収入は、いうまでもなく不動産経営の要です。

日常の業務を管理会社に委託している場合でもオーナー自身が詳細を把握しておくようにしましょう。

滞納者への督促をせずに済むよう、支払いに口座自動振替や定額自動送金サービスを利用する形で契約を行い、万一のために家賃保証会社との契約も条件に加えることでリスクを抑えることができます。

それでも滞納のリスクをゼロにはできないので、発生してしまった滞納に関しては迅速に督促を行うようにしましょう。