Written by OjiOji

【知っておくべき】賃貸経営における定期借家契約の活用法【基本と応用】

満室対策

賃貸経営における定期借家契約が分からない人「賃貸経営する上で定期借家契約ってよく聞くけど、普通借家契約とどう違うのだろう??そして、定期借家契約をどう活用していけばいいんだろう。。」

こんにちは。おじおじです。

賃貸経営をする上で効率良く利益を出していくには賃貸借契約についてよく理解しておく必要があります。

特定の契約期間を対象に行う定期借家契約はまだ数こそ少ないものの、オーナーにとってはメリットもある契約方法です。

定期借家契約の詳細や日本で一般的な普通借家契約との違いなどを解説します。

本記事の内容

  • 普通借家契約と定期借家契約
  • 定期借家契約のメリット
  • 定期借家契約を空室対策に活かす方法

賃貸経営で知るべき普通借家契約と定期借家契約の違い

貸主と借主の間で交わされる賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。

普通借家契約は契約期間を定めて交わされる一般的な賃貸借契約で、契約期間は原則1年以上で上限はありません。

実際にはあまり長すぎると入居者の勤務先や家族構成などの変更があったときに影響を受けるため、2年間とするケースが多くなっています。

契約期間の満了が近づいたら契約の更新か終了を選択することになりますが、正当な事由がない限り貸主の立場から強制的に退去を命じることはできません。

これに対し契約期間を定めて行う賃貸借契約を定期借家契約といいます。

定期借家契約の場合定めた契約期間の満了を迎えた時点で賃借権が消滅するため、契約の更新は行えません。

期間は1年未満でも設定できますが、定めた期間どおりに契約を終了するためには次の基本三原則を満たしておく必要があります。

  • 公正証書等の書面による契約を行う
  • 契約時に一定期間で契約が終了する旨の説明を行い、契約書とは別に書面を交付する
  • 契約満了日の1年から6ヵ月前までに借主に対して契約を更新しない旨を通知する

これらの原則が守られない場合には、契約期間を終了した際にそれまでと同じ条件で契約が自動で更新される法定更新が行われます。

なお契約期間が1年未満の場合は満了前の通知は必要ありません。

契約満了日の1年から6ヵ月前を通知期間と呼びますが、通知期間を過ぎてしまった場合は通知してから少なくとも6ヵ月は契約を終了させることができません。

賃貸借契約書とは別に書面が必要な点や契約満了前に必ず通知しなければならない点など普通借家契約に比べて業務が増えることになりますが、これらの説明や通知は管理会社の担当者などの代理人が行う形でも問題ありません。

まだまだ一般的ではない定期借家契約

契約の合意更新が行える普通借家契約に比べあらかじめ契約期間が決まっている定期借家契約は、借主の立場からするとかなり利用範囲が限られる契約となります。

何年か後に必ず退去を強いられる物件を利用できる状況はそう多くないため、日本では定期借家契約はまだ一般的ではありません。

2000年3月に施行された定期借家契約ですが、国土交通省が公表している2014年度の住宅市場動向調査でもその割合は全体の5%未満と少なく、そのほとんどは関東や関西などの都市部に集中しています。

不動産会社や管理会社も普通借家契約のマニュアルを軸として運用されてきた経緯があるため、定期借家契約の実績はそれほど多くありません。

入居者の理解が得にくいこともあり、定期借家契約で物件を出しても借り手がつきにくいのが実状です。

賃貸経営する上で知るべき定期借家契約のメリット

手続きや運用上の手間が増えることから普及しにくい一面を持つ定期借家契約ですが、オーナーにとっては次のようなメリットもあります。

  • 不良入居者を立ち退かせることができる
  • 賃料交渉に応じる必要がない
  • 契約期間を自由に設定できる

不良入居者を立ち退かせることができる

賃貸経営を行ううえで悩みのタネとなるのが、家賃の滞納や入居者間トラブルなどを引き起こす不良入居者の存在です。

不良入居者には物件にあまり長く住んでもらいたくないのが本音ですが、契約期間に定めが有るのと無いのとでは大きな違いがあります。

正当な事由なくして契約更新を拒絶できない普通借家契約と違って、定期借家契約の場合は先述の基本三原則が守られていれば契約を終了させることができます。

転居の打診や転居先の物件に関する提案、立ち退き料の支払いなども基本的に必要ありません。

契約終了に伴う退去は契約で定められているため建物明け渡し請求の手続きも不要です。

ただし契約で定められているからと無愛想に追い出すのではなく、アドバイスなどは好意の範囲で行ってもよいでしょう。

どんな形であれ退去する人たちと良好な関係を築いておく姿勢は後々のためにも必要といえます。

賃料交渉に応じる必要がない

普通借家契約では借主から家賃交渉を行うことができますが、定期借家契約では家賃の増減は特約の定めに従って行われます。

そのため契約後は入居者からの無理な減額交渉に応じる必要がありません。

この点も契約時には十分に説明しておかねばなりません。

もちろん借主側も止むを得ない事情によって相談をすることはあるため、状況によって臨機応変に対応すべきではあります。

定期借家契約が借り手のつきにくい契約であることを理解している借主の場合、契約時に家賃の値下げや礼金のカットなどを打診されるケースもあります。

契約期間を自由に設定できる

すでに説明したように契約期間を定めて行う定期借家契約では、その期間を1年未満でも30年以上でも自由に設定できます。

一定期間だけ賃貸物件として運用したい、売却時期までの数年だけ賃貸に出したいなどの場合は特に適している契約方法といえます。

また不良入居者の兆候が認められる場合など最初は短い期間で契約しておき、問題が無ければ契約終了後に再契約という方向で考えることもできます。

再契約の際にも契約期間は柔軟に設定できるため、実績に応じて徐々に期間を伸ばしていくなどの方法でリスクを抑えられます。

定期借家契約自体がまだあまり普及していないためかなりレアケースではありますが、信頼関係を築くことができた際に普通借家契約へ変更するケースもあります。

賃貸経営における定期借家契約を空室対策に活かす方法

定期借家契約は借主の同意が得られればオーナーにとってメリットの大きい契約方法といえます。

基本的には貸主に有利で借主には不利な契約であるため、不動産会社が扱う物件の中でも優先度が低くなってしまうことは否めません。

空室対策に定期借家契約を活かす方法のひとつに、普通借家契約で募集を行った後契約交渉の段階で定期借家契約を提案するというものがあります。

契約時に入居希望者と直接顔を合わせてメリットやデメリットの説明を行い、了承が得られた場合は契約を変更できます。

逆に借主側で物件を利用してみて長く住みたいと思った場合に普通借家契約への変更を希望してくるケースもありますが、この場合も借主の状況などを鑑みたうえで柔軟に対応することをおすすめします。

日本では普及が進んでいない定期借家契約ですが外国ではむしろ当たり前なので、外国人の入居希望者には最初から定期借家契約を提示してもよいでしょう。

まとめ

不動産の賃貸借契約には2年間などと期間を定めて行う一般的な普通借家契約のほかに、期間を定めて行う定期借家契約があります。

契約が満了したら退去を強いられることから借主側にとっては利用しにくい契約方法であり、仲介会社にとっても借り手を探すのに苦労するデメリットがあります。

しかし貸主にとっては契約期間を自由に定めることで不良入居者に悩まされるリスクを抑えられる、賃料交渉に応じる必要が無いなどのメリットもあります。

普通借家契約で募集した入居者に対して契約時に定期借家契約を提案してみるなど、様々な形を検討してみるとよいでしょう。