Written by OjiOji

【やるべき】賃貸経営にも活用できるPDCAとは?【他にも応用可能】

満室対策

賃貸経営でPDCAを行いたい人「賃貸経営でPDCAを行うことはとても重要だと思うけど、具体的にどのようにすればいいのかなぁ」

こんにちは。おじおじです。

すでに様々な分野のビジネスで用いられているPDCAサイクルは、賃貸経営にも活用できる重要な概念です。

利益を継続して上げ続けていくためには、ただ漫然と業務を行っているだけでは不十分。

例えば空室を決めるパターンを見つければ空室改善サイクルも出来上がります。

業務改善に有効なPDCAとは何か、賃貸経営に活用するうえで意識すべきポイントはどこにあるかを押さえておきましょう。

本記事の内容

  • PDCAサイクルとは?
  • 賃貸経営においてPDCAで意識すべきこと
  • 賃貸経営におけるリスクとは

賃貸経営におけるPDCAサイクルとは?

PDCAサイクルはPlan(計画)、Do(実行)、Check(評価)、Action(改善)という4つのプロセスを繰り返し行うことによって業務を継続的に改善していくための手法です。

元々は工業製品などの生産過程における品質管理を向上させる観点から、提唱されたものといわれていますが、現在では経営やマネージメントなど様々な分野で取り入れられています。

業務計画の作成とその実行自体は以前から一般的に行われてきたことですが、一度立てた計画をただ延々と繰り返していくだけでは利益を上げ続けることはできません。

問題があった部分の原因をチェックして対策を施し、次の計画へと反映させるプロセスが特に重要な部分です。

賃貸経営にも有効なPDCA

賃貸経営を行ううえでもPDCAサイクルは極めて重要です。

物件の空室を埋めて安定した経営を維持していくためには市場調査や広告、宣伝などに関するマーケティングが欠かせません。

このマーケティングこそ、PDCAサイクルを運用すべき部分です。

土地や建物などの不動産は、一度建ててしまえば短期間でその形が急激に大きく変わることはありません。

もちろん年数に応じた経年劣化や老朽化はありますが、メンテナンスを適切に行っていれば数十年という長期に渡って維持することは可能です。

ただしそれは一定数の入居付けを行って利益を出し続けることができればの話です。

賃貸経営は社会情勢や世帯数の増減、市場相場など常に大きく変わる波の影響をダイレクトに受けます。

不動産を資産として運用していくためには、これらの変化に適応していかなければなりません。

以前は妥当だったはずの家賃設定がいつのまにか割高になっていたというのはよくある話です。

PDCAサイクルを適切に運用することで、時代の流れに沿った経営が可能になるのです。

賃貸経営におけるPDCAで意識すべきこと

PDCAといっても特別難しいことや特殊なことをするわけではありませんが、それぞれのプロセスを単に行うだけでは利益につながりません。

ポイントは業務改善という根本的な目標に向かって、それぞれのプロセスが次へつながる建設的なものになるよう意識することです。

賃貸経営においてPDCAの各プロセスで意識すべきことを確認していきましょう。

Plan(業務計画と目標設定)

各部屋の賃料や目標とする成約数などの設定を行います。

  • 家賃
  • 初期費用
  • 成約数
  • 空室率
  • 利回り

それぞれの適正な数値を設定するために欠かせないのが、競合物件の調査です。

対象エリアでライバルとなる物件を検索し、家賃や初期費用だけでなく設備面なども含めてしっかりチェックしましょう。

経営者と入居希望者両方の目線で自他の物件を比較してみることが必要です。

目標のレベルは低すぎるとすぐに達成できてしまい、意味がありませんがあまりに高すぎても達成感が得にくくなってしまうため、現実的なレベルを設定しなくてはなりません。

さらに現実的な範囲内での目標値は具体的な数字として設定するのがポイントです。

業務計画が具体的であればあるほどモチベーションを高めることができ、後のプロセスも質の高いものになります。

不動産関連の書籍を読んだり経営に役立つセミナーを受講したりといった自己研鑽の目標もあわせて設定しておくとよいでしょう。

Do(施策の実施)

業務計画に基づいた施策を実施します。

マイソクの作成や仲介業者への情報提示、宣伝広告などはこのプロセスで行う業務になります。

基本的には前プロセスで立てた業務計画に沿って業務を実施しなければなりません。

微調整を行うのは構いませんが、根本を変えるほどの変更はよほどの問題が予想される場合を除き避けましょう。

問題点はリストアップしておき次のサイクルでの改善に活かすことで理想的なスパイラルアップを図ることができます。

管理会社の担当者や仲介業者の担当営業マンへのアプローチもこのプロセスで行うことになりますが、先方にも都合や方針があるためこの部分ではある程度柔軟な対応も必要になります。

特に成約に直結する営業マンの存在は大きいので、彼らのやる気をできるだけ刺激してモチベーションを向上させる方向で動くのが好ましいでしょう。

Check(実施結果の評価および分析)

実行した内容に対しての確認および評価を行います。

成約に至った部屋があればそうでない部屋もあるはず。

ここでもその両方について原因を分析することが必要になります。

入居者が退去して空室になった部屋も含めて冷静に評価を行いましょう。

ライバル物件の調査はこの段階においても行う必要があります。

自身の物件で成約数が伸びていてもライバル物件がそれ以上に成果を上げている場合は必ずしも成功とはいえません。

エリア全体で空室率が下がる良い傾向にある場合は目標値の水準についても見直す必要があるでしょう。

客観的なチェックを行うために管理会社の担当者や仲介業者の営業マンにも意見を聞いて分析を行うことが大切です。

Action(改善)

分析した結果に基づいて改善案を立てます。

家賃を下げることは大きな改善案のひとつですが、それはあくまでも最終手段。

その前にできることはないか、下記のような募集条件の見直しや条件の緩和なども含めた改善を検討しましょう。

  • 敷金0、礼金0にする
  • 入居後1ヵ月家賃無料などのフリーレントを導入する
  • ペット可にする
  • 外国人や高齢者、生活保護受給者などの入居者を受け入れる
  • 事務所、店舗利用を可とする

このような改善案に基づいて次のPlan(業務計画)を立てることにより、PDCAサイクルを運用していきましょう。

各プロセスを適切に行うことで空室は少しずつ埋まり、継続して利益を出していけるようになるでしょう。

賃貸経営におけるリスクとは【PDCAサイクル】

PDCAサイクルの運用にあたって、賃貸経営には次のようなリスクがあることを常に頭に入れておく必要があります。

  • 借り入れリスク
  • 物件価格下落リスク
  • 家賃下落リスク
  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 災害リスク

借り入れリスクは長期にわたって発生する可能性があるもので、主に金利の上昇に伴って発生するリスクです。

物価の変動にも大きく影響を受ける部分であるため、家賃下落とある程度対になるリスクと考えることができるでしょう。

空室や滞納は家賃収入が減少するリスクですが、そのほかに物件自体の価格が下落するリスクもあります。

こうしたリスクが発生することを常に考慮に入れてPDCAサイクルも運用していかなければなりません。

火災や地震などの災害リスクについては保険への加入を行うほか耐震耐火構造の物件を選択することもリスクヘッジとなります。

まとめ

業務を継続して改善していくための手法であるPDCAサイクルは、Plan(計画)、Do(実行)、Check(評価)、Action(改善)という4つのプロセスから成ります。

エリア内のライバル物件についても定期的にチェックしたうえで業務計画を立てて実行し、その分析結果を新たな計画に反映させていくことで効率良く業務を改善できます。

家賃下落や滞納、災害などのリスクも十分に考慮したうえでPDCAサイクルを実行していきましょう。