【俺は退去は認めない】なぜ退去届けがきたか理由が分からない。。そんな物件の傾向と対策【ご注意を】
退去届けがきてを理由が分からない人「空室を満室にしても、すぐ退去になったり、家賃滞納したり、クレームを受けたり。。もっと精神衛生上、安心することってできないかなあ」
こんにちは。おじおじです。
せっかく頑張って空室を満室にしたのに、その後トラブル続きだとほんと精神衛生上よくないですよね。
満室なのに、家賃が入ってこなかったら、満室の意味がありません。滞納家賃は回収しなければならないし、騒音クレームは解決しなければなりません。
そうなるととても気が休まる時間がなく、精神的に疲弊していってしまいます。
どうしたら、なにもトラブルが起きない、退去者の出ない、満室経営を実現できるか、が不動産投資家さんにとっての鍵となります。
そこで今回は、空室を満室にした後、なにもトラブルが起きず、入居者が住み続けてくれる方法について、お話しをしたいと思います。
本記事の内容
- 入居審査は神大事
- 良質な入居者との唯一の接点がクレーム対応と知ろう
- 退去を認めない大家になろう
【退去届けの理由をなくす】入居審査は神大事
経営者であれば、重要な契約する企業に対して、普通調べたりしますよね。
それに対して、なぜ不動産投資家の多くはザルで通すのでしょうか。それだと、家賃滞納やクレームが起きて当たり前かと。
入居審査のポイントは以下の通り。
- 必ず確認「入居申込書」
- どんな文字を書くかチェック
- 超大事「契約者の引越し理由」
必ず確認「入居申込書」
まず信じられない不動産投資家さんあるあるですが、入居申込書を見ずに電話で素通しするケース。客付けするだけの賃貸仲介営業マンは、売上げほしさにねじこんできます。
必ず、入居申込書をメールのファイル添付でいいので、本人確認書類とあわせてチェックしないといけません。
例えば、８個のアパートだとしたら、１／８って超重要じゃないですか？それを入居申込書みないでザルで通すというのはありえないでしょ。
どんな文字を書くかチェック
「字は人を表す」と昭和世代は言ったりしますが、入居申込書の記入の仕方をみると、その人の入居後の賃貸生活がおおよそ検討ついたりします。
私が契約担当の時は、入居申込書の字体を見ながら、入居者の性格を判別し、その性格に寄せた契約をしていました。
例えば、字体が雑で空白ということはだらしない可能性が高いから、ゴミ捨てや家賃の振込みに対する注意を厳重にしたりとかですね。
契約者の引越し理由
あと、相当重要なのは、契約者がなぜその場所に住むか、です。そこに住む理由
をしっかりヒアリングする必要があります。
そうしないと、不良入居者を抱え込む可能性が出てきます。違う人を住まわせる目的で家を借りたり、犯罪の温床にされたりなど、かなりのリスクを負います。
【退去届けの理由をなくす】良質な入居者との唯一の接点がクレーム対応と知ろう
かなり良質な入居者が入ってきた。。できればこんな人に長く住んでほしい。よくしてあげなければ。。しかし、これが賃貸経営の矛盾なのです。
良質な入居者であればあるほど、不動産投資家さんとの接点がなくなり、脳裏から消えていきます。。
脳裏から消えなくなるポイントの１つはクレーム対応です。
- 必ず中間報告を入れる仕組みを作る
- 「人」クレームと「物」クレームは違うと心得る
- 信頼残高の積み上げで良質な入居者を囲い込む
必ず中間報告を入れる仕組みを作る
クレームの電話を入れ、「対応します」と返事があってから、10日間、まだ連絡がない、とやきもきされ、「終わりました」と結果報告だけするクレーム対応。ちなみに、気の短い入居者なら、対応まだですか、とかの連絡は来ます。
「対応します」と返事があってから、3日後に、「1週間後の○○時にお伺いしたいのですが、ご都合いかがでしょうか？」と中間報告入れてからの対応。どちらがいいでしょうか？
「人」クレームと「物」クレームは違うと心得る
騒音などの人の絡んだクレームと、修理や交換などの物に対するクレームはそれぞれ対応が異なります。
隣人同時の騒音トラブルなどはどちらかの入居者が退去するまで終わりはありません。
そのため、対処療法になりますが、両者の言い分を聞いて、うまくお互いの感情をおさえることがポイントになります。
一方、修理や交換などのクレームが迅速な対応が一番よいですが、日数がかかる場合は、中間報告をしつつ、対応していきます。
信頼残高の積み上げで良質な入居者を囲い込む
結局のところなのですが、クレーム対応は、不動産管理会社の対応を通して、不動産投資家さんの誠実さのテストをしている、と理解すべきです。
そして、信頼度が積みあがっていて、引っ越す理由が特になければ、末永く住んでもらえるはずです。
【退去届けの理由をなくす】退去を認めない大家になろう
私はちなみに退去は断固認めません。
「いやいやいや。。んなこと言ったって、出ちゃうものはしょうがないでしょ。」という声が聞こえてきそうですが、限りなく事実です。
確かに１ルームで結婚のため、とか北海道から沖縄に転勤とかだと、それは仕方ないかもですが、そういうのは私は退去とは言わないんです。卒業と読んでいます。
断固退去を認めないポイントは以下になります。
- まず前入居者の退去理由を明確に
- 退去するポイントをつぶしていく
- 退去届けが出たら、ちょっと待ったをかける
まず前入居者の退去理由を明確に
私がコンサルをする中で、「現在の空室の退去理由は何ですか？」と聞くことがありますが、空室がうまってない不動産投資家さんに限って、「え、いや何だっけかな。。？」とボケボケしています。
ボケボケする前に前入居者の退去理由を明確にすべきでしょう。
退去するポイントをつぶしていく
退去理由が自分の物件側に原因があって、改善できるものであるとしたら、そこをつぶすことは、次の退去者を生まない予防対策になるわけです。
予防対策を行うヒアリングができたかできないかは、長い賃貸経営において致命傷になりかねません。
退去届けが出たら、ちょっと待ったをかける
退去届けが出た時にそれを受け入れてしまう不動産投資家さんが多すぎです。まず、「ちょっと待った！」をかけるべきです。
退去理由を聞き、金銭的理由や家主の対応や物件の設備に問題があるとしたら、
「引越し代もバカになりませんよね？○○を改善したら、退去をとどまっていただけませんでしょうか？」
など提案してもいいのではないでしょうか？無料なので、これで退去を踏みとどまってくれたらコスパ最強です。
家賃や条件の値下げ要求があったとしても、それをのんだ方がトータルでメリットが多いのではないでしょうか？
今回のまとめ
初めての方向けに分かりやすくまとめたつもりですが、いかがだったでしょうか？
今回のポイントは以下になります。
- 入居審査は神大事で、「入居申込書」はどんな文字を書くかも含め必ずチェック
- 「契約者の引越し理由」に整合性があるかないか確認するのも超大事
- クレーム対応は、信頼残高の積み上げで良質な入居者を囲い込むために大事
- 「人」クレームと「物」クレームは違うと心得た上で、必ず中間報告を入れる仕組みを作る
- 退去は絶対に認めないと決意
- 前入居者の退去理由を明確にして、退去するポイントをつぶしていく
- 退去届けが出たら、「ちょっと待った！」
入居者に感謝されながら住み続けてもらうためには、こういうPDCA、改善の積み上げが時間はかかるけれども大変効果的な対策になってきます。
実際に困っている件がある場合は、お気軽にお問合せ下さい。
>>お問合せ
【３つある】賃貸経営の入居審査で覚えておきたい項目とは？【賃貸経営は入口が大事】
「賃貸経営の入居審査の基準を知りたいな。いい入居者が入れば、トラブルがなくなって安心できるし、長く住んでくれると思うから。」入居者との間で様々なトラブルが発生することがあります。その原因は、賃貸契約時の確認不足が原因であることもしばしば。この記事では入居者との契約を行う際の入居審査の基準、ポイントについて解説します。
満室スターNO1養成講座
2014年に税務経理協会より発売されました2冊目の本です。前半は空室をうめることに、そして後半は、入居した後、以下に長く入居していただくか、退去しない空室対策を詳述しています。これから不動産投資をはじめようという方にも最適な1冊です。