Written by OjiOji

【4つある】満室大家が知っておかなければいけないこと

賃貸経営

不動産投資初心者「早く大家として満室にして自立したいなぁ。それには何が必要なんだろう」

こんにちは。おじおじです。

どんなに条件の良い恵まれた物件であっても、大家の努力なくして満室にすることはできません。

一口に努力といっても具体的に何をすればいいのかわかっていないオーナーは意外に多いものです。

物件を満室にするために、オーナーである大家が知っておかなければいけない4つのことを解説します。

満室大家が知っておくべき4つのこと

立地や利回りの良い物件が手に入ったとしても、それだけでただ空室が埋まっていくことはあまりありません。

満室という大きな目標を達成するには次の4点をしっかり認識しておく必要があります。

  • 時間管理と日々の意識が重要
  • 問題点と目標を常に確認すべき
  • スマートフォンを活用する
  • 情報の取捨選択が重要

1つずつ順番に説明していきたいと思います。

満室大家になるためには時間管理と日々の意識が重要

時間管理と日々の意識が重要

家賃収入は不労所得であるといわれることがあります。

空室を埋めるための努力をほとんどしていないオーナーの場合はそうかもしれませんが、物件を満室にするためには様々な努力が必要になります。

しっかりと時間管理を意識することが重要です。

もちろん家賃収入はそういった努力に対する賃金ではないため、それを労働とみるかは人によっても違いはあるでしょう。

しかしその努力なくして満室という目標は達し得ないことは知っておく必要があります。

オーナーが日々行うべきことはいくらでもあるのです。

  • 管理会社や仲介業者、税理士などとの連携
  • 家賃滞納の確認
  • 賃貸ポータルサイトのチェック

これらはほんの一部ですが、特に管理会社との連携は普段から密に取っておくべきといえます。

時間を決めて怠らずに進めましょう。

特にオーナー自身が物件に常駐していない場合は状況の把握が疎かになることがあるため注意が必要です。

特別な用事がなくても普段から気兼ねなく連絡し合える程度にはコミュニケーションを取っておいたほうがいいでしょう。

管理会社にお願いできる業務はお願いし、自分が行うべきところはしっかり行うという切り分けも大切です。

オーナーがただ物件のうえにあぐらをかいていればいいわけでは決してないことを肝に銘じておきましょう。

これは条件の恵まれた物件であっても、そしてたとえ今が満室であってもです。

満室大家になるためには問題点と目標を常に確認すべき

問題点と目標を常に確認すべき

不動産を取り巻く状況は常に大きく動いているため、問題点や目標は常にチェックし必要に応じて更新していく必要があります。

これは前項の日々の努力として行うべき大切なことでもあります。

入居者のニーズや不満についての把握は特に重要です。

これらについて迅速に対処することは入居者の満足度を高め、退去を防ぐ結果につながります。

設備の故障や入居者同士のトラブルなど普段から想定し得る問題に関してはあらかじめ対策を練っておき、イザという時にはすぐに対処できる態勢を整えておく必要があります。

こうした点が徹底できていないと入居者の不満は高まり、退去につながる恐れがあります。

入居者の頭の中には引っ越しという選択肢とその候補になる他の物件が常にあると思っておきましょう。

駅前の恵まれた土地に新築物件ができてから慌てても時すでに遅しです。

2階建て木造アパートなどであればものの3ヵ月もあれば完成してしまうこともお忘れなく。

満室大家はスマートフォンを活用すべき

スマートフォンを活用すべき

いまはパソコンだけでなく携帯電話やスマートフォンを使用してインターネットを利用するのが当たり前の時代です。

特にスマートフォンの普及は目覚ましく、2012年には30%程度しかなかった利用率が2019年にはじつに85%にまで高まっています。

手軽にインターネットにアクセスして情報を検索できることはもちろん、SNSなどを利用した交流も日常的に行われています。

物件を探している人や内見に来る入居希望者もそのほとんどがスマートフォンを利用していると思っていいでしょう。

オーナーによってはスマートフォンを利用していない人もいるかもしれませんが、物件を満室にするためにはスマートフォンの活用を強くおすすめします。

フィーチャーフォン、いわゆるガラケーでもインターネットは利用できますが、スマートフォンのほうがはるかに利便性は高いです。

スマートフォンならパソコンとほぼ同じサービスが使える上に、ポケットやカバンに入れてどこにでも持ち歩けます。

物件の写真を撮ったり管理会社の担当者とLINEやSkypeなどのツールでコミュニケーションを図るなど、その可能性はまさに無限。

SkypeやZoomなどのソフトを使えば電話だけでなくビデオ通話や複数人によるリモート会議なども行うことができます。

これらの便利なサービスのほとんどすべてが、スマートフォンでも無料で使えます。

スマートフォンやインターネットを使用せずに情報収集や幅広い人との交流を行おうとすると膨大な手間や時間がかかります。

それらの無駄は、もっと重大な機会損失につながることを知っておくべきです。

スマートフォンやインターネットを積極的に活用して情報収集を行い、適切なマーケティングへつなげましょう。

ITリテラシーを高めることは今や不動産のオーナーに必要不可欠な要素です。

情報の取捨選択が重要

情報の取捨選択が重要

インターネット経由で情報を収集する際に大切なのは、情報の精査と取捨選択です。

スマートフォンは便利で非常に強力なツールですが、情報に振り回されるリスクについても知っておかねばなりません。

世の中はそれこそ情報過多といえるほどあらゆる分野の情報で溢れていて、なかには疑わしい情報や明らかに間違った情報、悪意をもって人を陥れるための情報なども転がっています。

ネットビジネスの斡旋を装った詐欺商法なども横行していて、被害に遭う人は後を絶ちません。

こうしたニセモノの情報に翻弄されないためには、必要な情報をしっかりとキャッチして活用し不要な情報はためらわずに捨てること。

この取捨選択を行えてはじめて、様々なデータやサービスを有効活用できることを覚えておきましょう。

ただスマートフォンを使っているだけではITリテラシーを高めたとはいえません。

自分にとって有益と思われる情報を発信してくれる人のSNSやブログ、メルマガなどはしっかりフォローして欠かさずチェックしましょう。

一方で不確かと思われる情報に関しては鵜呑みにせず、疑いの目を向けることも必要です。

各種セミナーなどへの参加や本による情報収集といった方法をあわせて行うことは、情報に対する判断力を養うのに役立ちます。

様々なリスクについても頭に入れておく必要あり

物件のオーナーには空室が増える以外に次のようなリスクがあることも頭に入れておきましょう。

  • 家賃相場の下落
  • 金利上昇による支払い金利の増加
  • 物件の老朽化

家賃相場は景気や社会情勢などによって大きく変動するため、今の家賃を維持できなくなる場合があります。

安易な家賃の値下げにもリスクはありますが、全体の相場が下がったときには止むを得ないでしょう。

家賃相場については常にアンテナを張っておく必要があります。

金利も社会情勢の影響を受けるため、将来的に支払い額が増えることも考えておかねばなりません。

物件自体の老朽化も必ず増加していくリスクのひとつなので、維持費や修繕費用などの試算はしっかり行っておきましょう。

まとめ

物件を満室にするためには所有者であるオーナーの努力が必要不可欠です。

日々努力を欠かさないことと、問題点や目標を常に確認して更新し続けること、そしてスマートフォンやインターネットを活用して情報を収集し、その取捨選択を適切に行うこと。
この4点をしっかり頭に入れておく必要があります。

家賃相場や金利が社会情勢によって変動する不確実性のリスクや物件自体の老朽化といったリスクに目を向けることも忘れないようにしましょう。