【新築物件の空室対策】建築会社の企画物の新築物件の満室アプローチまとめ【切っても切っても金太郎】
新築アパートの空室対策で途方に暮れている人「新築アパートの空室対策はどうしたらいいのだろう？新築だから埋まると思って建築会社の企画モノの不動産に投資したが、全然空室が埋まらないので困った。。」
こんにちは。おじおじです。
建築会社の企画ものの新築アパートを購入して、空室に困っている人は実に多いです。
本記事では上記の不動産投資家に向けて、新築アパートの空室対策のアプローチ方法をお伝えします。
が、時間と経営的に厳しい方は、まあぶっちゃけ私に問合せすることをおすすめします。
>>空室対策コンサルティングの詳細
本記事の内容
- 募集図面の作成
- 周辺の不動産業者を2-30社ピックアップしてリスト化する
- メールかFAXで電話でヒアリングするもしくは訪問してヒアリング
- 募集条件を再設定・キャンペーンの実施
- ステージング(モデルルーム化)の実施(必要に応じて)
- 写真撮影
- 募集図面の再作成
- 空室対策マーケティングの実施
- 結果により、上記PDCAの再実施
【新築物件の空室対策】募集図面(マイソク)の作成
新築アパートの建築会社が制作した募集図面は、分かりづらいものが多く、募集図面の役割りを果たしていません。
そのため、管理会社側、もしくは不動産投資家側で再度作り直した方が良いです。
また、物件の概要も企画当初と変わっている場合も考えられるので、概要も確認すべきです。
また、メールと訪問用にカラー、FAX用に白黒、と2パターンの募集図面を用意します。
私のサービスで募集図面(マイソク)の制作代行（尾嶋のコンサルティング付き）も行っておりますので、気になった方は内容を確認して、お気軽にお問合せ下さい。
>>募集図面(マイソク)制作の詳細
【新築物件の空室対策】周辺の賃貸仲介会社を2-30社ピックアップしてリスト化する
GoogleMapや検索エンジンより、「エリア名＋賃貸」などで周辺の不動産業者をピックアップしてリスト化します。2-30社はほしいところです。2-30社あれば、平均的な物件評価が体感できるはずです。
獲得する情報は、業者名、電話番号、FAX番号、可能であればメールアドレスもしくは問合せフォームなどです。
こういうデスクトップでできて、できるまではそれなりの労力はいりますが、一度できてしまえば、その後はほぼ更新不要のものは、あれこれ考えず思考停止してやってしまうべきです。
【新築物件の空室対策】メールかFAXで電話でヒアリングするもしくは訪問してヒアリング
ここからローラーをかけてヒアリングしますが、最初は効果効率を考えて、メールかFAXからの電話ヒアリングが良いです。
訪問しても電話で聞いても、物件自体を見たことがない賃貸仲介営業マンがほぼ100％で、求めている結果は、見たことない物件の図面での初見の印象を知る、です。そうであれば、メールかFAXを送ってからのヒアリングで十分目的は達成できるはずです。
ただし、初心者は、まったく分からないと思いますので、実際に訪問してヒアリングしてみた方が、現場感が分かるので、手間はかかりますが、プラスになると思います。
【新築物件の空室対策】募集条件を再設定・キャンペーンの実施
不動産賃貸仲介会社へのヒアリングを元に現実的な募集条件を再設定します。
希望の家賃を時間をかけて取りに行くか、条件を緩和してでも空室をうめていく選択をするかは、その時の不動産投資家個々の事情次第となります。
また、何かしら、入居者にメリットを感じてもらうためのキャンペーンを実施した方がライバル物件との差別化になります。
不動産賃貸仲介店舗自体のキャンペーンはあると思いますが、不動産投資家からのその物件限定のキャンペーンというのは、極めてレアです。極めてレアの状態に取り組むのが良いでしょう。
【新築物件の空室対策】ステージング(モデルルーム化)の実施(必要に応じて)
新築で空室がまだまだある場合は、多少お金をかけてでも、モデルルーム化して、ポータルサイト掲載時や内見時の入居後のイメージを伝えた方が、成約にプラスになる事が多いです。
ただし、費用対効果を考えるべし、です。モデルルーム化をする前にすべき事がある場合はそれをやりましょう。むしろ、すべき事をしていないのに、モデルルーム化にやっきになるのは効果効率が悪すぎます。業者のポジショントークと知るべきです。
また、私のコンサルティング経験では、モデルルーム化せずに成約した物件は過去多数ですし、現場で必要な場合は、私から提案して実施しています。ちなみに優先順位的にはかなり低めです。
【新築物件の空室対策】写真撮影
企画ものの新築アパートであれば、写真は必ず広角レンズで撮影すべきです。
企画ものの新築アパートはロフトの部屋が多く、部屋が10m2前後と全体的に狭いです。そのため、通常のレンズで撮影しても、全体が写りこまないためによく分からない写真になってしまうことが多いのです。
ちなみに、昔は一眼レフで撮影をお願いしていましたが、最近のiPhoneはレンズが良く、さらに11以降は広角機能が搭載されていて画質が良いです。
また、それ以前のものでも安価で広角にできるレンズも売ってます。ちなみに私は次のものを使用しています。
>>参考; スマホ用クリップ式広角レンズ
後、パノラマ写真用のカメラは必須と言えますので、こちらも用意して全ての空間をパノラマで押さえましょう。
パノラマ撮影ができるカメラは、SUUMO推奨の次のカメラが良いです。
>>参考; RICOH THETA S 360度 全天球カメラ
【新築物件の空室対策】募集図面の再作成
これまで実践したことを踏まえ、新しい募集条件、写真の差替え、キャンペーン内容を修正します。
申込みや内見者の傾向から、想定できる入居者像を広めに設定しつつキャッチコピーなどに反映させます。
【新築物件の空室対策】空室対策マーケティングの実施
不動産賃貸仲介会社への情報配信およびヒアリングをしつつ認知させます。
そして、家主自ら募集ができるジモティやウチコミへの登録を行ったりします。
空室対策マーケティングは、様々なアプローチ方法があるので、効果や効率を考えつつ、エリアの商習慣や物件にあわせて、実施していきます。
以下が効果が見込める空室対策マーケティングの一覧です。
効果が見込める空室対策マーケティング一覧
- 募集図面（マイソク）
- ポータルサイト
- 情報誌
- エース営業マン
- 賃貸仲介業者
- 家主自ら募集（ジモティ・ウチコミ！）
- FAX・メール・コール営業
- 賃貸仲介業者訪問
- ライバル物件リサーチ
- ポータルサイトの特集記事
- ペルソナ設定
一度しっかり行えば、後は定期的に更新していけばいいものばかりです。
また通常のマーケティング活動と違い、依頼している管理会社には費用発生しますが、不動産投資家には、費用が発生しないものが多いです。
そのため１つでも多くスピード感もって実践すべきです。
【新築物件の空室対策】結果により、上記PDCAの再実施
後はこれらを定期的に、繰り返していくことを継続します。なかなか結果が伴わない場合は、再度あらためて全行程を確認していきます。
それではどのくらいの感覚で繰り返していくか、ですが、これはエリアにより異なります。
経験値でいうと、地方であれば3週間程度に1回、都心であれば2週間程度に1回、といったところでしょうか。
また、土日祝日の絡みや、GW、お盆休み、正月休みなど、長期休日の絡みもふまえながらの判断が必要になってきます。
後は、募集内容の変更などを、賃貸仲介業者への認知と定着を考えながら実施していきます。
今回のまとめ
最後に通常の空室対策と異なり意識すべきことを書きます。
建築会社の企画ものの新築アパートは普通に取り組むと、すぐに他のライバル物件により、埋もれてしまう確率が高い、という事です。
そのため、賃貸仲介営業マンに、いかに認知させ、意識してもらうかを配慮すべきです。
最後におさらいです。
建築会社の企画ものの新築アパートの空室対策アプローチまとめ
- 募集図面の作成
- 周辺の不動産業者を2-30社ピックアップしてリスト化する
- メールかFAXで電話でヒアリングするもしくは訪問してヒアリング
- 募集条件を再設定・キャンペーンの実施
- ステージング(モデルルーム化)の実施(必要に応じて)
- 写真撮影
- 募集図面の再作成
- 空室対策マーケティングの実施
- 結果により、上記PDCAの再実施
空室対策コンサルティングの相談や、募集図面の制作相談が気になる方は、お気軽にお問合せください。
>>お問合せ
「中古アパート・マンションを保有しているが空室対策にいつも困っている。満室にするまでが大変だし、不動産管理会社の担当者の言うがままお金も支払っている。何か確信を持って空室対策できないだろうか？」今回は中古アパート・マンションを購入後、3か月以内にいかに満室にするかにフォーカスして、7項目をお話しします。
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2012年にソフトバンククリエイティブより発売されました記念すべき1冊です。全ページ空室をうめるためだけのノウハウを散りばめています。年数がたっているので、一部古い情報もありますが、いまだに多くの不動産投資家さんに読んでもらっています。