【４つある】空室対策の原理は、勝ち組大家は理解している【だから知ろう】
空室対策の原理が分からない人「空室対策の原理がよく分からない。そもそもこれから大空室時代になるとか言われているのに、どんどん新築アパートは建っていくし。。なんで？？」
こんにちは、おじおじです。
「これから空室率40％を超える大空室時代をむかえる」
「空き家問題を国が積極的に取り組み」
などなど、空室問題は国家の大問題となっています。
事実、東京の空室率は30％を超えている、と言われています。それでは空室の本当の原因は何なのでしょうか？単純に物件だけが増え続けているからなのか。
そこで、今回は、空室対策の原理をお伝えしようと思います。業界歴20年以上の私の考えている空室対策の原理です。
そもそもなぜ私に空室対策の依頼が後を絶たないのでしょうか？
それは空室がうまるからですよね？
空室がうまらなかったら、空室対策コンサルタントはとっくに廃業です笑
というわけでぜひ今回の空室対策の原理を理解していただきたいと思います。以下、目次です。
本記事の内容
- ねじ曲がった不動産投資市況の世論
- 物件自体に問題がある
- 旧態依然とした不動産管理会社の問題
- 丸投げ思考か勉強不足のあなた自身の問題
【空室対策の原理】ねじ曲がった不動産投資市況の世論
東京の空室率は30％を超える、と言われていますがそれは本当でしょうか？
この情報根拠の多くは不動産マーケティング会社の株式会社タスによるレポートだと思われます。
>>参考: トヨタグループ 株式会社タス 不動産市況レポート
ちなみにタスの計算方法はここで書くにはマニアック過ぎますので割愛しますが、計算方式が異なります。実際の空室率はもっと低いはずですが、それを知ったからと言ってどうなのでしょうか？
ただ、不安にあおられるだけです。ましてや、既に不動産投資をしているのならば、不安にあおられてどうしようというのでしょうか？考えるだけ、無駄です。
空室率は、以下の2方向から考えるべきです。
- マクロ的視点
- ミクロ的視点
マクロ的視点での考え方がマスコミがニュースで取り上げている見方です。当然、株式会社タスのレポートもそうです。確かに不動産投資を行うにあたり、マクロ的視点はとても必要な要素です。
ですが、すでに不動産投資をしているのであれば、考えるべきはミクロ的視点ではないでしょうか？
ミクロ的視点で市場をとらえるとはっきり分かること
ミクロ的視点で市場をとらえるとはっきりします。現地の賃貸仲介業者をまわってヒアリングしてもいいですし、電話でもいいかと思います。
そうすると、満室稼働している物件と、空室で困っている物件の２つにはっきり分かれていることに気づくと思います。
すなわち、勝ち組物件は入居者が退去するたびすぐ満室になり、空室に困っている物件はずっと困っているわけ。
（満室の物件×戸数）＋（空室ガラガラの物件×戸数）÷戸数＝空室率
というのが、ミクロ的視点で考えた空室率だ、と私は考えますので、ただ迷うことなく空室をうめていって勝ち組物件になればいいだけですね。
【空室対策の原理】あなた自身の物件の問題
大空室時代は妄想だと理解してもらったところで、今度はあなたの物件自体を放置したままになっていませんか？という話です。
私の主張は以下2点です。結局、不動産投資家の経営努力不足です。
- 不動産投資家が購入後、ただ放置しているだけで改善ができていない
- 不良入居者が原因で空室がうまってもすぐ出ていってしまう
不動産投資家が購入後、ただ放置しているだけで改善ができていない
「できれば、このままの状態で借りてほしいなあ。。」
「家賃も下げずに、現地の不動産管理会社に丸投げしたままで満室にならないかなあ。。」
「必要最低限のリフォームでできるだけ手出しをなくして空室がうまらないかなあ。。」
「共用部分は汚いけど、清掃は月1回でできるだけコスパよくすませたいなあ。。」
「外観も手入れしないままだとみずぼらしいけど、うまってくれないかなあ。。」
という妄想と神頼みをしている、もしくは思い入れがない、思考停止状態で脳内塩漬け状態である、と不動産管理会社の担当者に伝わり、賃貸仲介営業マンに伝わり、内見者に伝わる物件。
これでは当然埋まらない>_<
不良入居者が原因で空室がうまってもすぐ出ていってしまう
これは築古のボロアパートなどでよくあるケースですが、クレーマーのおじちゃんとかおばちゃんがいて、入居者といちいちトラブって、せっかく空室がうまっても出て行ってしまう。
昔、レアケースとしては、1階の手前で大型犬を飼っている部屋があって、内見者が部屋を見ようとするたびにワンワン鳴くんで、怖くて決まらない、という部屋がありました。
それを実は管理会社も不動産投資家も知っていて、出すに出せない。。
これってただの努力不足、入居者との向き合い方の不足なのでは？と思うんですよ。
基本的には、こういった入居者さんには引越し代を出してでも、退去してもらった方がよい、と私は考えています。
【空室対策の原理】旧態依然とした不動産管理会社の問題
昔は募集を出せば空室がすぐに埋まったため、不動産管理会社は、空室を埋める努力は入りませんでした。
しかしながら、現在はどんどん大家のために空室対策を提案していかなければ生き残っていけません。旧態依然とした不動産管理会社に対する私の主張は3点です。
- リーシング不足
- サラリーマン思考
- クレーム対応力
リーシング力不足
募集図面を作って、アットホームに撒く、パートの事務員さんにインターネット登録してもらう。
それでダメだったらADを積む、それでダメだったら初期費用下げて、それでダメだったら家賃を下げる。それでダメなら部屋のせいだから、設備追加かリフォーム追加。
旧態依然とした不動産管理会社は、これを仕事として仕組み化して事務作業をします。それで空室がうまらなくても責任の所在が明確にならない。
そんな仕事としてのパッションを感じられない不動産管理会社は、信頼をなくしてしまいます。
サラリーマン思考
専門学校かFランク大学を卒業して、転職を何回か繰り返す。いまいちいまにが不動産管理会社の担当者である確率は高いでしょう。
ですから、有名大学出て、有名企業でリテラシーある不動産投資家さんと話が噛み合うはずもありません。
ましてや何億も腹括って投資している人と、安定を求めてサラリーマンになった人とではマインドも違うのです。
ですので、最初からリテラシーとマインドが違う、仕事の風土が違うことを理解して、担当者と接しないと、強いストレスを抱えてしまいます。
クレーム対応力
入居者からのクレームに対して、うまく対応できず、信頼を下げ、その不満からの退去、これを現状の不動産管理会社の仕組みでは引き起こしかねません。
というのもほぼほぼ管理のシステムは現在、外注で成り立っています。
- 入居審査 ⇒ 滞納保証会社が通ればOK
- 契約 ⇒ 客付仲介業者が行う
- 家賃管理 ⇒ 滞納保証会社に外注
- 設備クレーム ⇒ 24時間対応の会社に外注
- 退去立会い・リフォーム ⇒ リフォーム会社に外注
現在の管理会社の仕事はこれらをマネジメントし、報告書を作ることが業務となっていて、終始が受け身の状況なのです。それでは、空室に対する能動的な提案などできるはずもありません。
【空室対策の原理】丸投げ思考か勉強不足のあなた自身の問題
ここまで読んで、気づいたかと思いますが、要は不動産投資家さんのマインドと行動不足が空室が埋まらない原因です。
必ず埋まると確信をもったマインドで、大量行動すべし、です。そして、できないなら外注すべきです。
以下３つの切り口でお伝えします。
- 大家の力不足
- チーム力不足
- 客観性不足
大家の力不足
私の主張は2つです。
- 大家の覚悟不足
- 大家の情報、経験不足
大家の覚悟不足は、丸投げ思考は論外で、埋められない管理会社が悪い、と外を敵にするマインドです。
そうではなく、原因は自分の覚悟不足であり、腹を括ってビジネスしよう、片手間感覚では無理、と主体的に考えることです。
とにかく大家としての知識、経験が足りない場合、情報のシャワーを浴びて、経験を積んでみると良いと思います。
チーム力不足
大家の経営努力不足により、物件自体のチームができあがっていない現状があると思います。
- 不動産管理会社の担当者 ⇒ 信頼関係築けていない
- 賃貸仲介営業マン ⇒ あなたの物件を優先的に決めてくれない
- リフォーム屋 ⇒ あなたの物件を優先的にコスパよくリフォームしてくれない
- 入居者 ⇒ そもそも誰が住んでいるか知らない
入居者の理解は、不動産投資家の経営スタンスによって分かれるところもあるかと思いますが、理解してほしいのは、これを１つ１つクリアしていく必要がある、ということです。
客観性不足
不動産投資家さんは自分の物件のことしか基本見ていません。そうしますと、どうしても視野が狭くなり、自分の物件の悪いところばかり拾っていきます。
そのため、「ここを設備新調しよう」などと無駄な投資をしてしまう傾向にあります。その前にすべきことは、周辺のライバル物件に目をむけることです。
ライバル物件はどのような募集条件で、設備はどうなっているのか。その上でいかに内見を獲得していくかが課題となるわけです。
今回のまとめ
今回のまとめは以下になります。
- ニュースになっている不動産市況の話はマクロ的視点たったものばかり。不動産投資家はミクロ的視点でいかに勝ち組物件にするか思考すべき
- あなた自身の物件の問題は、あなたの経営努力不足にある
- 旧態依然とした不動産管理会社は「リーシング力」「サラリーマン思考」「クレーム対応力」が問題点
- 「覚悟、情報・経験不足」「現場チームができていない」「自分の物件ばかりに目がいって、他のライバル物件をみていない」あなた自身が問題
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この記事を深堀りして学びたい方、次の私の本、おすすめです。
満室スターNO1養成講座
2014年に税務経理協会より発売されました2冊目の本です。前半は空室をうめることに、そして後半は、入居した後、以下に長く入居していただくか、退去しない空室対策を詳述しています。これから不動産投資をはじめようという方にも最適な1冊です。