【中古アパート・マンションの空室対策】困った人の処方箋、まずこれをやるべき【期間3か月】
中古アパート・マンションの空室対策に困っている人「中古アパート・マンションを保有しているが空室対策にいつも困っている。満室にするまでが大変だし、不動産管理会社の担当者の言うがままお金も支払っている。何か確信を持って空室対策できないだろうか？」
こんにちは。おじおじです。
今回は中古アパート・マンションを購入後、3か月以内にいかに満室にするかにフォーカスして、お話しします。
以下まとめたものですが、順番は用意ドンでいっしょに進めていくケースが多いかもです。
- 不動産管理会社の選定
- リフォーム業者の選定
- 物件のリニューアルの実施
- 募集条件の決定
- マイソク（募集図面）の作成
- 不動産賃貸仲介業者に空室対策マーケティング施策の実施
- 空室対策をメインにPDCAの実施
【中古アパート・マンションの空室対策1】不動産管理会社の選定
不動産管理会社の選定は慎重に行うべきです。私の主張は以下のようになります。
- エリアNO1の不動産管理会社は割高である確率が高い
- 実は都内からリモート管理することはこのご時世十分可能
エリアNO1の管理会社に任せて、利益が出せている不動産投資家はベテラン以外はなかなかいないはずです。
なぜかというと、全体的に割高である確率が高いからです。
私も不動産管理をしているため、ポジショントークと受け止められるのも仕方がないですが、都内からリモート管理することは十分可能ですし、その方が割安です。
実際に都内からリモート管理できるのかというと、事実として管理できます。
それはなぜかというと、管理業務の大半は管理会社は外注していており、そのマネージメントと書類の作成が業務のメインだからです。
後は現地対応できる業者だけ確保しておけば、遠隔管理は十分可能、というわけです。
【中古アパート・マンションの空室対策2】リフォーム業者の選定
良いリフォーム業者の選定基準は、以下になります。
- 空室対策を意識したリフォームを理解している
- 空室がうまったかの結果にフォーカスしている
- 施主支給にも対応してくれる
全国的にリフォーム業者は、退去後に原状の状態に戻す原状回復リフォームをしているところが大半です。
アクセントクロスを取り入れたり、最新設備を導入して、今の入居者の希望をふまえたリフォームをすることは、ほとんど同じコストで行うことが可能です。
これを空室対策リフォームといい、そこを理解している会社は、結果に常に意識してリフォームをしてくれます。
また、不動産投資家のコストも理解してくれ、施主支給にも対応してくれます。
【中古アパート・マンションの空室対策3】物件のリニューアルの実施
不動産管理会社、リフォーム業者を探しつつ、物件のリニューアルを行います。
具体的には、以下になります。
- 募集看板の設置
- エントランス・共用部分の定期清掃の実施
- 廃棄物・粗大ゴミ・放置自転車の撤去
- 入居者に不満部分のヒアリング・改善
実施する理由ですが、不満部分を解消することで、物件の現入居者の満足度を高めること。そして、新しい内見者に対して、印象よく内見してもらい空室をうめること、になります。
そういう意味では、目立つところから解消していくのがよいですし、できれば一気に進めるとなお良いです。
すべてを一気に進めることで、現入居者に「新しい大家さんはなかなかやるな、本気だな」と感じてもらえ、潜在的な不満部分も把握でき、メリットだらけです。
【中古アパート・マンションの空室対策4】募集条件の決定
現在の空室に対する募集条件を決定していくわけですが、これは4つのアプローチから最終決定します。これらを定期的に改善していきます。
- 過去の募集条件より検討する
- ライバル物件の募集条件より検討する
- 不動産賃貸仲介業者へのヒアリングにより検討する
これらを行うことで、ざっくりとした募集条件は決定できます。空室数が多ければ、やや割安感のある設定にして、空室をうめることを優先します。そこまでなければ、通常の条件で募集します。ここまで決めたら、後は空室ごとに家賃の微調整をします。
- 階数、角部屋か中部屋か、日当りなどにより募集賃料を調整する
その上で2－3週間募集をかけ、改善していきます。
- 募集条件やキャンぺーンを反響や結果を振り返り改善する（PDCA）
後はその繰り返しです。
【中古アパート・マンションの空室対策5】マイソク（募集図面）の作成
第1弾の募集条件が最終決定したら、募集する部屋を決め、マイソク（募集図面）の作成をします。
他の記事でも繰り返し言っていますが、マイソク（募集図面）の作成は本当に大切です。
なぜならば、マーケティングしていく際の基礎資料だからです。これにミスがあると、賃貸仲介業者が作成するマイソク、ネット登録などすべて修正する手間がかかりますし、想定していないクレームを受ける可能性もあるからです。
また、訪問、メール送付用にカラーのマイソク、FAX用に白黒のマイソクの2パターンを用意しておくべきです。
そして結果からキャッチコピーやキャンペーンの内容、募集条件を修正していきます。不動産管理会社はエクセルで作っているところが多いですが、イラストレーターで作成した方が効果的です。
弊社でもコンサル付きで作成しておりますので、お気軽にお問合せ下さい。
>>募集図面(マイソク)制作依頼の詳細
【中古アパート・マンションの空室対策6】不動産賃貸仲介業者に空室対策マーケティング施策の実施
ここまでをやりつつ、賃貸仲介業者に空室対策を公開していきます。これは2つのアプローチがあります。
- 不動産管理会社による情報公開
- 不動産投資家による情報公開
不動産投資家が行う場合は、事前に不動産管理会社の担当者から了承を取り付ける必要があります。
勝手に行動することが、かえって不動産管理会社の足をひっぱるケースも出てくるからです。
そういう意味では、まず確認すべきは不動産管理会社による情報公開です。どのような募集図面か、ネットへの登録状況はどうか、ポータルサイトはどこに掲載できているか。
実際、この確認すら中途半端な不動産投資家は多いのは事実です。
それをしつつ、不動産管理会社と足並みをそろえて、賃貸仲介業者に不動産投資家サイドからアプローチすべきです。
【中古アパート・マンションの空室対策7】空室対策をメインにPDCAの実施
ここまで行動できていれば、高確率で反響を得て、内見につなげることができます。内見を安定的に獲得することができたら、後は成約率をいかに高めるかです。
もろもろ改善ポイントやもっと徹底すべき箇所など課題が出てくると思いますが、ここでフォーカスすべきは空室対策です。
新規の内見客を獲得して成約率を高める空室対策メインにPDCAを実施していきます。
具体的には、成約できなかった内見客のキャンセル理由を明確にし、それが物理的に改善できるものなら行います。
物理的に改善できない、それなりのコストがかかる場合は、それ以外の所で改善ポイントがないか、探すべきです。
■今回のまとめ
最後に１つお願いしたいことがあります。それはタイトルにもあるように満室にする締切り期日を決定することです。
締切り効果というのは、昔も今も効果的です。締切りが決まっているからこそ逆算思考にもなりますし、行動につながる強い動機づけになります。
大量行動しつつ、大量思考しつつ、行動が決定したら思考停止で行動することがポイントだと私は考えています。
- 不動産管理会社の選定
- リフォーム業者の選定
- 物件のリニューアルの実施
- 募集条件の決定
- マイソク（募集図面）の作成
- 不動産賃貸仲介業者に空室対策マーケティング施策の実施
- 空室対策をメインにPDCAの実施
分からないことがありましたら、お気軽にお問合せください。
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2012年にソフトバンククリエイティブより発売されました記念すべき1冊です。全ページ空室をうめるためだけのノウハウを散りばめています。年数がたっているので、一部古い情報もありますが、いまだに多くの不動産投資家さんに読んでもらっています。