【初心者は知るべき】空室対策の定義を知ることは賃貸経営の第1歩【満室経営こそ神】
賃貸経営で空室対策を満室にしたい人「現在、空室に困っている。空室対策をして、部屋を満室にしたいなあ。空室対策というと、家賃を下げるとかしかイメージがわかない。。なんかボヤっとしてる。そもそも空室対策ってなんだろう。。？」
こんにちは。おじおじです。
相手と話をしていて、どうもかみ合わないな。。と思うことはないでしょうか？それは話題のテーマについて、相手との認識や言葉の定義が異なるからです。
そこで今回は、空室対策の定義について、賃貸経営の本質とは何か、このようなことをテーマに記事をまとめてみました。
本記事の内容
- 賃貸経営って何？その本質を言語化して説明
- 賃貸経営とは何なのか知るためには、空室対策の定義を知るべし
- 賃貸経営の空室対策は通常のビジネスと何ら変わらない
【賃貸経営で空室対策】賃貸経営って何？その本質を言語化して説明
多くの不動産投資家さんは、ロバート・キヨサキさんの「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで、不動産投資に興味を持ち、「不労所得を得たい」「老後の年金資金を得たい」など、自分の経済的不安を解決するために不動産投資をします。
そもそも論ですが、賃貸経営って誰のために行うのでしょうか？まず、賃貸経営の本質についてお話しします。
- 賃貸経営は入居者目線で行ないなさい
- 満室経営こそが賃貸経営の本質
賃貸経営は入居者目線で行ないなさい
賃貸経営は誰目線で行うか？これ、結論を先に言いますと、「入居者目線で行なうもの」です。そう、「賃貸経営は入居者目線で行ないなさい」これが結論です。
空室で困っていて、さらにまた退去予告が出ました。。って人はたいてい自分のお金のことしか考えていません。いわゆる負のループです。
これにハマると、空室に困る→自分の失うお金の損得ばかり考える→所有マンションに対してお金をかけなくなる→入居者が不満に思う→入居者が退去する→空室に困る・・・
といった負のループから抜け出れなくなるので注意が必要です。
そこで考え方を改める必要があります。入居者目線で考えるのです。そうすると、善循環が生まれます。
入居者目線で考える→お金をかけない目線で考えた空室対策をする→空室がうまり満室になる→入居者目線で考えた賃貸経営をする→入居者が満足し、入居者が退去しなくなる→満室経営を達成し、結果としてキャッシュがうるおう・・・
この善循環を目指していきましょう。
※確かに、明日のお金に困るような状況なのであれば、そう考えても仕方がないでしょう。そういう場合は、まず私にオンライン相談してみてください。いっしょに対策を考えましょう。
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満室経営こそが賃貸経営の本質
それでは、賃貸経営の本質とは何でしょうか？
正解はタイトルに書いてある通り、「満室経営こそが賃貸経営の本質」です。そうです、賃貸経営＝満室経営、ということです。
満室経営というのは先ほど書きました善循環のサイクルの賃貸経営のことですね。
入居者目線で考える→お金をかけない目線で考えた空室対策をする→空室がうまり満室になる→入居者目線で考えた賃貸経営をする→入居者が満足し、入居者が退去しなくなる→満室経営を達成し、結果としてキャッシュがうるおう→以後、繰り返し…
その結果、入居者が退去しない、出て行かない経営になるわけです。
一番簡単な空室対策は、「入居者が出て行かない空室対策」です。入居者が出て行かなくなった状態を想像してみてください。
「リフォーム代がかからなくなる」
「賃貸仲介業者に支払う広告料がなくなる」
「精神的に安心できる」
など嬉しいことだらけではないでしょうか？
入居者が喜び、自分も結果として精神的にも経済的にも豊かになる。これが「満室経営」ということですね。
満室経営こそが賃貸経営の本質、という意味がお分かりになりましたでしょうか？
賃貸経営とは何なのか知るためには、空室対策の定義を知るべし
「賃貸経営＝満室経営」がよく理解できたかと思います。次に理解してほしいのが、私が、伝える、空室対策の定義、です。
ここでは、共通認識を持つために、私が定義する、空室対策についてお話しいたします。
- これが「空室対策の定義」です
- 空室対策を5要素に分解します【解説つき】
これが「空室対策の定義」です
結論から言いますと、私が提唱する「空室対策の定義」ですが、ズバリ
「満室である確率を最大限に高める新規客に向けて行う対策」
です。
私はなぜ定義が大事だと言っているのでしょう？
それは、話の食い違いを失くしたいからです。
その昔、私と同じ空室対策コンサルタントという肩書きの方と、話をする機会がありましたが、全然話がかみ合わなかったんです。
その方の本業はリフォーム屋さんで、リフォームをとるのが商売の営業マンだったんです。ですから、いかに室内をリフォームをさせるかにフォーカスしていたんです。
目的が違うから、定義が違う、定義が違うから話が食い違っていたのです。
私が考える空室対策は「確率論」だ、と思っています。そのため、早く決めるためには、世にある様々な空室対策をかたっぱしから行うのではなく、優先順位を決めて、確立を高めていくことにある、と考えているのです。
なぜ、空室対策が不動産投資のリスクなのかというと、新規のお客様に契約していただくことだからです。これは通常のビジネスと同じです。
サラリーマンの営業の方であれば、いかに新規の見込み客をみつけ、契約をするかが最重要課題になりますよね。
賃貸経営の空室対策も同様です。
「空室対策の定義」が「満室である確率を最大限に高める新規客に向けて行う対策」という意味、ご理解いただけましたでしょうか？
空室対策を5要素に分解します【解説つき】
世の中には様々な空室対策がある、と言いました。私は新しい空室対策情報をもらうととりあえずかたっぱしからやってみます。
その中で空室がうまる確率が高いものだけ残していくようにしています。さらにこれらは取組む分類ができるのです。
私が20年以上かたっぱしから空室対策に取り組んだ結果、空室対策は５つに分類されました。それは以下の5つです。
- 大家力
- チーム力
- ハード力
- ソフト力
- マーケティング力
１つ１つ解説していきます。
1.大家力
大家が、その物件の社長としての自覚がどのくらいあるかはとても大事です。大家が危機意識をもって、能動的に動けば、それだけで空室がうまる確率は高まります。
空室対策は大家の危機管理能力で決まります。
2.チーム力
賃貸経営のチームとは
・不動産管理会社の担当者
・賃貸仲介のエース営業マン
・リフォーム屋さん
・入居者さん
を指します。
チーム力が高ければ、空室がうまる速度が当然上がります。
3.ハード力
物件の入居属性にあったリフォームがされている状態です。他にもエントランスや共用部分の状態なども大切です。
4.ソフト力
賃料や初期費用などの部分をソフトと呼んでいますが、賃料帯などは築年や入居属性の間口を広げる狭めるで、変わってきます。
5.マーケティング力
入居属性にあったリフォームがされて、適切な賃料設定がされていても、何もしなければ看板のないラーメン屋といっしょです。しっかり広告をしていく必要があります。
賃貸経営の空室対策は通常のビジネスと何ら変わらない【あなた勘違い】
サラリーマン大家さんであれば、他にも仕事があるはずです。そして、賃貸経営も通常のビジネスと何ら変わらないのです。
私の主張は次の２つです。
- 通常のビジネスと空室対策は何ら変わらないです
- 空室を満室にする第1歩は内見者の獲得から
通常のビジネスと空室対策は何ら変わらないです
私の実家は七五三や成人式を撮影する営業写真館で、5歳のころくらいからは、店頭で店番をしていました。
もちろん年齢や経験による考え方の違いはあるでしょうが、基本的には、写真館の店番と空室は何ら変わりません。
それはなぜかをこれから書きます。通常のビジネスは、見込み客を集めるために広告を打ちます。そして、その時に、売れ筋の商品を、売れる価格帯で、用意しておきます。そのPDCAの繰り返し。それが営業写真館の考え方です。
空室対策はいかがでしょう？内見者という見込み客を集めるために広告を打ちますよね？物件の入居属性が成約しやすいリフォームをしますよね？そして、適切な賃料や初期費用を用意しておきます。
分かりやすく以下の公式にまとめました。
通常のビジネスの成約＝見込み客×適切な商品×適切な価格×適切な広告
空室対策の成約＝内見者（見込み客）×適切なリフォーム（商品）×適切な賃料設定（価格）×適切な広告
要するに通常のビジネスと空室対策は変わらない、のです。
空室を満室にする第1歩は内見者の獲得から
空室対策の第1歩は、これは結論から言いますと、いかに内見者を獲得するか、にあります。
うまっていない空室の大半は内見がないのです。新築であろうが、ボロ物件であろうが内見がそもそもないのです。
内見がない、と空室がうまらないのはなぜでしょうか。
まず、内見者が内見をしたいと思わない。賃貸仲介営業マンが内見をするほど魅力的な物件と思わない。しかも、その原因が分からないのです。
内見者を獲得すると、内見者が物件を決めなかった理由が分かります。そこを改善していく、ということができるのです。
ですので、いきなり成約する、と考えるのではなく、まず、いかに内見者を獲得するかと考えることが長い賃貸経営においては重要です。
□まとめ
今回は次のことについてお伝えしました。
- 賃貸経営は入居者目線でおこなう
- 満室経営こそが賃貸経営の本質
- 空室対策の定義「満室である確率を最大限に高める新規客に向けて行う対策」
- 空室対策の5要素は「大家力」「チーム力」「ハード力」「ソフト力」「マーケティング力」
- 空室対策は通常のビジネスと何ら変わらない
- 空室を満室にする第1歩は内見者の獲得から
ぜひ整理して賃貸経営をマスターしていただければ幸いです。
何か不明点ありましたら、いつでも気軽にご質問下さい。
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【全網羅】不動産投資購入後の7ステップ【購入後のアクション】
「不動産投資で購入後、どのように動いたらいいんだろうか。不動産投資の営業マンにおまかせなのも不安が残る。自分で納得いける方法はないだろうか。」結論ですが、今回の記事を読めば大丈夫です。ここに書かれている7ステップをほぼ同タイミングで進めていきながら確認する事です。これらをチェックしていけば、漏れはなくなるかと思います。
この記事を深堀りして学びたい方、次の私の本、おすすめです。
満室スターNO1養成講座
2014年に税務経理協会より発売されました2冊目の本です。前半は空室をうめることに、そして後半は、入居した後、以下に長く入居していただくか、退去しない空室対策を詳述しています。これから不動産投資をはじめようという方にも最適な1冊です。