【全網羅】不動産投資購入後の7ステップ【購入後のアクション】
不動産投資で購入後の動きが分からない人「不動産投資で購入後、どのように動いたらいいんだろうか。不動産投資の営業マンにおまかせなのも不安が残る。自分で納得いける方法はないだろうか。。」
こんにちは、おじおじです。
不動産投資で購入後の動きはどうしたらいいんでしょう？
結論ですが、今回の記事を読めば大丈夫です。ここに書かれている7ステップをほぼ同タイミングで進めていきながら確認していく事です。網羅的に書かれていますので、これらをチェックしていけば、漏れはなくなるかと思います。
不動産投資で物件購入後、その後の動きを、物件を紹介してもらった担当営業マンを信じるがまま、おまかせした結果、空室はうまらず、経費ばかりかかって困っている不動産投資家さんは実に多いです。
今回の記事は、購入後の動きがよく分からない不動産投資家さん向けに書きましたので、しっかり読んでください。不動産投資購入後の７ステップは具体的には以下になります。
本記事の内容
- 不動産管理会社の選定
- 貸主・不動産管理会社変更通知の送付・あいさつ回り
- 空室の募集開始
- 現入居者の満足度を高める
- 共用部分の清掃・管理の発注
- 廃棄物の撤去
- 共用部分のローコストリニューアル
【不動産投資購入後のSTEP1】不動産管理会社の選定
不動産管理会社の選定はとても大切で、不動産投資物件の契約をしたら、すぐに動いていかなければいけません。
- 現在の管理会社のそのまま引継ぎ
- 売買仲介担当者からの紹介
- 自分で探す
この３つの選択肢が考えられます。
ほぼ満室稼働しているようであれば、迷うことなく現在の管理会社の引継ぎで当面は良いかと思います。
一方、物件の空室がたくさんあったり、現地がずさんな状態であれば、よほどの理由がない限り、管理会社は変更すべきでしょう。
売買仲介担当者からの紹介はかなり悩ましいです。というのも、管理会社からの紹介バックなど、もらっているところも実際ありますので、しっかり自分の目で確かめるのがよいです。
そうなると、当然他の不動産管理会社の取組みも知りたくなると思いますので、個人的には「自分で探す」がおススメです。
不動産管理会社の選定について、質問がある場合は、私にお気軽に連絡ください。
>>お問合せ
【不動産投資購入後のSTEP2】貸主・不動産管理会社変更通知の送付・あいさつ回り
STEP1の動きは、購入前、契約後からもアクションしていく流れとなりますが、STEP2以降は、完全に購入後のアクションになります。
まず、貸主が変更した旨、不動産管理会社が変更した旨、そしてそれに伴う、家賃振込口座や問合せ先の変更を入居者さんに知らせないといけません。
大きなマンションであったり、法人名義の入居者が多いところは通知を送付、もしくはポスティングすれば事は足りるかもしれませんが、高齢者が多い築古アパートなどは注意が必要です。
現地に行って、管理会社の担当者と1件1件訪問してあいさつ回りをしていく必要があります。
家賃の引継ぎは家賃保証会社が入っていれば、代理店の変更届けのみで済みますが、口座振替や振込みの場合はタイムラグが生じますので、都度確認作業が必要です。
忘れがちなのは、連帯保証人への通知です。何かトラブルがあった場合に知らぬ存ぜぬがないよう、しっかり連帯保証人への変更通知を送りましょう。
【不動産投資購入後のSTEP3】空室の募集開始
空室がある場合は、空室募集をしていきます。
まずしっかりとした賃貸仲介業者周知用の募集図面を作ります。時間がない場合は、管理会社が作成したものでもいいかもしれませんが、あまりしっかりとした賃貸仲介業者周知用の募集図面を作っている管理会社は少ないので、できればオリジナルがいいでしょう。
※仲介業者周知用の募集図面は私も請け負っています。興味ある方はこちらを見て下さい。
>>募集図面(マイソク)の制作の詳細
募集図面をもって賃貸仲介業者を訪問して、条件面、設備面などをヒアリングして、募集条件を賃貸仲介業者が案内しやすいように、修正していきます。
その流れの後でポータルサイトも含めて、一斉に募集をかけていきます。その時、フルリニューアルをしているようであれば、古い写真や古い募集条件、設備で掲載している賃貸仲介業者に削除、もしくは修正依頼をかけ、ポータルサイトを整理します。
【不動産投資購入後のSTEP4】現入居者の満足度を高める
貸主や管理会社が変更になり、体制が変わったところで起きるのが、現入居者の退去です。
これは本当に不動産投資あるあるで、変化があると引っ越すキッカケになったり、ボロ物件で空室だらけだったのが気に入っていたのに、物件がリニューアルされて、続々と入居者が引越ししてくると、自分の居場所が無くなった感がして退去する気持ちになるのです。
そこで、現入居者の退去を抑止しないといけません。
具体的には、現在住んでいる部屋についての不満点を修善業者とともにヒアリングし、その場で小修繕したり、設備面の不満があるようであれば、例えばエアコンを交換したり、防犯面に不満があるようであれば、鍵をグレードアップしたりするのです。
既存の入居者に、「あなたのこと、忘れてないですよ。もっと長く住んでほしいんです」ということを行動でアピールしましょう。
【不動産投資購入後のSTEP5】共用部分の清掃・管理の発注
ここからは現入居者の満足度を高め、新規の内見者の成約確率を高めていくための合わせ技です。
共用部分の清掃、後、物件によっては、エレベーター管理や受水槽の清掃含めます。
選定した管理会社にお願いするとしっかり対応してくれますが、もちろんマージンが乗っかっています。
清掃はシルバー人材センターに依頼すると丁寧に仕事してくれて、コスパがよくなる可能性が高いですが、今シルバー人材センターは大人気過ぎて人手不足です。
物件によって、雨水がたまりやすい場所、ゴミがたまりやすい場所ありますので、指示書のようなものを作成し依頼する、というやり方は有効です。
清掃回数を減らせばコストは下がりますが、入居者の満足度は下がるかもしれません。
クオリティとコストのバランスをみながら、調整していくのが良いかと思います。
【不動産投資購入後のSTEP6】廃棄物の撤去
廃棄物の撤去は、取り組む優先順位低めの不動産投資家さんが多いかと思いますが、中古アパート、マンションにおいて、廃棄物撤去は最優先課題となります。
というのも、駐輪場の放置自転車を撤去すると、利用入居者の満足度がめちゃめちゃ上がります。
ゴミ捨て場の廃棄物がなくなると、環境の変化を入居者が気づかれ喜ばれます。
そうすると、「今度の新しくなった大家さんはやるな！」となるのでメリットしかありません。
廃棄物撤去の提案をすると「なぜ他人が捨てたゴミに私がお金を払うのか、何か損した気がする」という大家さんもいますが、
何か変化を起こすことをアピールする時は目立つものから行っていくのがセオリーですので、廃棄物の撤去は前のめりにやった方がいいと思います。
反対に廃棄物がたまっていると、「あ、ここ捨てていいんだ！」と次から次に廃棄物が吸い寄せられ、悪循環が起こるので早めに対策しましょう。
【不動産投資購入後のSTEP7】共用部分のローコストリニューアル
廃棄物撤去に続き、共用部分のローコストリニューアルです。これも、現入居者が喜び、内見時の印象もよくなるというあわせ技です。
あまりお金をかけずに、どう改善していくか、ですが、以下まとめてみました。
- 部屋番号のプレート交換
- 郵便ポストの部屋番号プレートを交換
- 掲示板の新設
- 共用灯のカバーを新しいものに交換・電灯も交換
- 草むしりをして除草剤をまく
- 排水溝の清掃、フタの交換
- 植栽の剪定、植替え、花壇の新設
ポイントは、前所有者が一度も手をつけていないだろう、しかし、入居者の目につきやすいところを交換し、変わった感を演出するところにあります。
しかも安価で、ある程度の労働力を注入すれば、自分でもできる点です。
共用灯は予算が許せば、LEDに交換することをおススメします。電球が長持ちしますし、虫が寄ってこなくなるため、女性や子供が喜びます。
今回のまとめ
今回は、不動産投資の購入後7ステップについてお伝えしました。網羅的に書きましたので、このあたりを全体的に確認しながら、進められるとよろしいかと思います。
- 不動産管理会社の選定
- 貸主・不動産管理会社変更通知の送付・あいさつ回り
- 空室の募集開始
- 現入居者の満足度を高める
- 共用部分の清掃・管理の発注
- 廃棄物の撤去
- 共用部分のローコストリニューアル
何か不明点ありましたら、いつでも気軽にご質問下さい。
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