【２つある】不動産投資の高値売却するための出口戦略について【知っておくべき】
不動産投資の高値売却するための出口戦略を知りたい人「不動産投資の出口戦略はどのようにすればいいんだろう？できれば高値売却したいなあ。。」
こんにちは。おじおじです。
よく不動産投資は出口戦略がとっても大事と言われています。
不動産投資の出口は物件の売却です。
投資目的で安めで物件を購入をし、不動産やマンションの満室運営を行っていても、最後で売却価格が安ければもちろん利益は少なくなります。
逆に出口戦略が上手に行われて、希望価格以上で売却された場合は不動産投資は成功と言えるでしょう。
ここでは不動産投資における出口戦略についてまとめてみました。
本記事の内容
- 不動産物件の売却で知っておくべき事
- ローン返済
不動産投資の出口戦略で高値売却するために知っておくべき事
最も理想的な投資はインカムとキャピタルの両方を狙っていく事ですね。
購入した物件を家賃収入というインカムゲインで収益を上げつつ、満室経営で不動産価値を向上させ、不動産価格が上昇したときに売却した差額の利益を上げる。
不動産価格が上昇したときにきちんと高値で売っていく。
この売却時価格という出口戦略を常に考えながら不動産投資は行わなければいけません。
一般的な個人レベルでは売却の狙いとして三つの種類があります。
キャピタルゲイン狙い
キャピタルゲインは資産の売却で狙う不動産投資です。
特にキャピタルゲインを考えた時に「この物件は何年後には何円で売れるだろう」と言う大まかな計算の元、不動産を購入しているはずです。
キャピタルゲインで大事になるのは、売却時の利益幅と譲渡所得税の問題です。
インカムゲインでは毎月の家賃収入などで比較的計算しやすいですが、キャピタルゲインは売却時税金もからんできますので、単純に売却価格が高ければ良いということではありません。
しっかりと売却時に必要な税金も考えておかなければいけないですね。
特に個人で保有している場合には、譲渡所得税率を把握する必要があります。
譲渡所得税率とは、物件を所有して5年間という期間を目安に長期所有と短期所有に分かれます。
短期譲渡の税率は長期譲渡の約2倍必要になります。
個人で保有している場合には、物件投資は譲渡所得税率を念頭に置きながら出口戦略を考える必要があります。
短期融資の特徴
短期融資の特徴としては、期間が短いので利息が少ないことです。
トータル返済額が少なくなることが一番の利点です。
短期間契約のため、心理的にも負担が少なく収入が不安定な場合は短期の方がおすすめです。
不動産投資も短期で考えるため回転も早く、すぐに売れるという利点もあります。
ただ短期のために、不動産物件を探す能力は必要になり失敗した場合には逆に価値が下がりやすいリスクもあります。
長期融資の特徴
長期融資の特徴としては、毎月の返済額が少ないので不動産経営のリスクが少ないということです。
極端に言えば満室経営にならなくても、月々の返済が滞りにくくなるということはメリットです。
また満室に近い状態になれば、毎月の返済額が少ないので自分のキャッシュフローが多くなります。
ですので少ない自己資金でも不動産投資ができるのです。
デメリットとしては長期融資になるために、トータルの利息は高くなり合計の支払額は大幅に増えてしまいます。
また長期融資が終わり、完全に自分の純資産になった時には築年数が進んでしまい不動産の価値は少なくなります。
毎月の修繕費や維持費、また売却時の金額は少なくなることはデメリットです。
再投資資金を潤沢にするため
再投資資金のために実行する時もあります。
インカムとキャピタルによって売却した物件の税金を差し引いて残ったキャッシュで再投資するということです。
より高い金額、レベルの物件を扱っていく感じです。
新たな投資資金を潤沢にするため売却する考え方があります。
さらなる大きな投資を考え、購入からの不動産経営によるインカムゲインで収益を確保。
また売却時のキャピタルゲインから税金を差し引いた時に 次の投資物件が購入できる金額を計算して不動産を売却する考え方です。
ここにも出口戦略が大きく金額を左右します。
不動産投資をする際に現金が多いと融資もつきやすい事も知っておく必要がありますね。
損切りしなければいけない時
もう一つは売らなければいけない時の出口戦略です。
これは不動産投資が赤字になっているが、これ以上赤字を増やすよりも一旦売却してしまおうという考え方です。
不動産投資が思ったよりも利益が出なく、この時点で売却をしないとさらなる損失が生んでしまうと計算が立った場合には、損切りをするときもあります。
マイナス幅が大きくなっていくと、それまでにインカムゲインで貯めた家賃収入も相殺されてしまいます。
最終的には不動産投資に失敗してしまう前に、赤字を増やさないと言う場合の選択肢ですね。
一旦、損失金額を計算して新たな不動産投資をスタートするということも重要です。
注意点としては焦って急いで売却してしまわないように、不動産会社に足元を見られないように売り急がない心構えを持って不動産会社に依頼しましょう。
不動産投資の出口戦略で高値売却するために重要なローン返済について
出口戦略の大事な二つ目としてローンの返済に関する事です。
不動産投資の出口戦略としてローン返済という考え方もあります。
大きく分類して返済完了、ローン残債が売却価格を下回った場合です。
一つずつ詳しくご説明していきます。
返済完了の場合
不動産物件の支払うローンがなくなれば、その後は税金と物件の維持費用だけになります。
そうなると固定資産税が下がっていくなか、経費のみになり不動産を所有していく事でお金は産み続けていきます。
税金と物件の維持費用が支出の中心になり、固定資産税も下がっていくので 利益率は高くなっていきます。
そうすると不動産経営の出口戦略として、無理してリフォームを行いお金をかけて満室経営にしなくても、現在住んでいる人の家賃が得られる分だけの収入があればいい考え方もあります。
特に古くなってきた物件においては、フルリフォームを行わなくても利益率の高いインカムゲインとして出口戦略を考えても良いと思います。
ローン残債が売却価格を下回った
売却可能価格を下回った場合です。
良い状況ではないですが、ローン残債が売却価格を下回った時に出口戦略を考える必要があります。
例えば売却価格が5000円万円で、ローン残債が4000万の場合、キャッシュが1000万円残って税金を払っても結果的にプラスになります。
もちろん売却価格が上昇していく状況が良いのですが、様々な原因から売却価格が下回ってきた時点で、利益が取れる時点で売ってしまおうという戦略もあります。
この場合は、今後の不動産経営がどれだけ利益が残るかという計算が必要です。
ローンの返済比率には目安がある事を覚えておく
またローン返済が絡んできたときは返済比率を把握しておきましょう。
返済比率とは家賃収入に対しての返済額が占める割合です。
具体的には50万円の家賃収入に対して、返済額が25万円なら50%が返済比率ということです。
やはり不動産投資は、維持費や外壁の修繕、備品の交換費用など運営費がかかります。
また固定資産税も支払わなければいけないですし、家賃収入も空室問題によっては不安定になりがちです。
そうするとローンの返済が重くのしかかってしまう場合もあります。
最悪持ち出しになってしまうこともありローンの返済比率はきっちり考えた方が良いです。
返済比率の理想的な数値は、もちろん対象地域や不動産上昇率、不動産経営の手段によっても変わってきますが、大体40%ほどが理想と言われています。
維持費と家賃収入とローン残債を定期的にチェックしながらローンの返済比率を自分でも把握してことが大事です。
ローンの返済比率を下げる対策としては、自己資金を入れて比率を下げる方法や返済を伸ばす、途中でローン契約の切り替えをする方法があります。
返済比率を無視すると、いつのまにか赤字になってしまい損切りをしてしまう状況も生まれてしまいます。
まとめ
このように出口戦略と言っても考え方はいくつかあります。
売却にしろローンの返済にしろ、出口戦略を意識した不動産投資を行いましょう。
冒頭にも申し上げた通り不動産投資は出口戦略がしっかりしてないと、最終的に利益が残りません。
利益の残らない投資は疲労感だけが残ってしまいます。
出口戦略の考え方として、売却そしてローン返済にも種類があるということを覚えておきましょう。
理想的なのはインカムゲインを得ていきながら、不動産価値を上げていき、高値で売却キャピタルゲインを大きく得るということです。
しっかり考えて不動産投資を行いましょう。
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【おさえるべき】不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲイン【重要】
「不動産投資でよく出てくるインカムゲインとキャピタルゲインってなんだろう･･･？」不動産投資の利益の考え方として、基本的にインカムゲインとキャピタルゲインがあります。2つの違いとは、投資した不動産物件から「どのように収益を得るか？」です。基本的な不動産の収益はキャピタルゲインとインカムゲインに分類されます。
不動産投資は空室物件を満室にして超高値で売りなさい
2017年にぱる出版より発売されました3冊目の私の出版物では一番新しい書籍です。空室対策の最新情報をアップデートし、その後、退去しない空室対策についてまとめ、いかに高値で売却するかについて書かせていただきました。多くの不動産投資家さんから好評をいただいております。