【これでOK】不動産投資の高値売却において準備するものまとめ【常備すべし】
不動産投資で高値売却準備をしたい人「不動産投資で高値売却するには何を準備すればいいんだろう？契約になって困ることがないようにしたいなあ」
こんにちは。おじおじです。
不動産投資で高値売却を進めるにあたって必要書類の準備は事前に行っておいた方が良いです。
いざ相手が見つかって初めてバタバタ準備を始めるようでは不備が見つかったり焦ってしまって思いもよらない出来事に遭遇する可能性もあります。
ここでは不動産投資の物件売却においてあらかじめ事前準備した方が良いことをリストアップして、それぞれについてコメントしました。
本記事の内容
- 物件概要書
- 最新レントロール
- 建設当初の建設図面
- 水道光熱費等の支出一覧
- 固定資産税・都市計画税通知書
- 修繕履歴
- 購入当時の契約書
- 物件の写真
物件概要書【不動産投資の高値売却】
物件の詳細を記載した書類で、売却手続きをスムーズに進めるために欠かせないものです。
記載される情報として、大枠では土地に関する情報と建物に関する情報、そして物件全体に関する情報の3種類に分かれます。
決まった形式はないため不動産会社によって記載項目やレイアウトが異なりますが、基本的には次のような項目が含まれます。
- 取引形態
- 価格
- 交通
- 所在地
- 土地面積
- 建蔽率
- 容積率
- 建物の種類
- 建物の構造
- 建築年月
- 延床面積
- 設備情報
- 利回り
- 現況
間取り図や外観などの写真を載せている場合も多く、物件概要書を見れば物件のおおよそが掴める内容になっています。
物件概要書がなければひとつひとつを個別に確認することになり、話がスムーズに進みません。
買主が物件を判断するための情報を網羅した物件概要書は必ず作成しておく必要があります。
所在地や面積などの基本情報には変わりがなくても収益に関する現況は最新の情報を記載する必要があるため、基本的には取引の都度作成される書類です。
最新レントロール【不動産投資の高値売却】
物件の各部屋ごとの家賃を記した表のことで、契約者の種類や空室状況、共益費、敷金、駐車場代などが合わせて一覧になっています。
家賃表や賃借人一覧表などと呼ばれることもある最新レントロールは物件概要書と並んで作成され、不動産投資家などの買主に渡される書類です。
オーナーによっては利回りを良く見せるために家賃を実際よりも高く記載するケースがありますが、買主もそれを承知のうえでレントロールをチェックします。
空室の家賃が適正であるか、他とのバラつきがないか、入居者属性はどうかなどのポイントは必ず確認されるといってもいいでしょう。
当然ながらそうした確認の有無に関わらず、現オーナーは最新の情報を嘘偽りなく記載しなくてはなりません。
レントロールで一見空室が目立つ状態であっても、条件によっては保証金や敷金の調整を行うなどの工夫で入居付けの可能性が読み取れる場合もあります。
書類に記載されない情報を交渉時にフォローとして入れることで売却につながるケースもあることを頭に入れておきましょう。
建築当初の建築図面【不動産投資の高値売却】
建物の形状を確認するための書類ですが、手元に残っていなければハウスメーカーや建築会社からコピーを送ってもらえる場合があります。
建設当初の建設図面は売却手続きにおいて必ずしも必要な書類ではありませんが、物件がどのように設計され建設されたかという情報は今後物件の維持管理やリフォームなどを行っていく買主にとっては有益な情報のひとつです。
こうした情報を可能な限り提供することで買主からの信頼を得るのに役立ち、良好な関係を築くことができます。
常に協力的な姿勢を心がけることは様々な折衝を行ううえでもプラスに働き、より好条件で売却できる結果へとつながります。
水道光熱費等の支出一覧【不動産投資の高値売却】
通常の賃貸物件では水道やガス、電気などのいわゆる水道光熱費が常に発生しています。
それらを含む家賃を前払いでもらっている場合や翌月払いの場合など、売却前後で費用の配分がどうなるのかは確認すべきポイントのひとつです。
この部分に関して行政による明確な取り決めはなく、売主と買主の間で行う調整、いわゆる精算を行う必要があります。
水道光熱費以外に確認しておくべき支出の項目として、駐車場使用料や町内会費、インターネット使用料などが挙げられます。
精算を行う対象となる支出の一覧を準備しておき、売主とよく話し合って精算の取り決めを行いましょう。
売買契約とあわせて精算の覚書等も締結しておき、変更が発生した場合には覚書の修正も行う必要があります。
固定資産税・都市計画税通知書【不動産投資の高値売却】
不動産の所有者に課せられる税金に固定資産税と都市計画税があります。
固定資産税は資産価値に応じて課せられる地方税で、都市計画税は都市計画区域内に不動産を所有している場合に課せられる目的税の一種です。
物件を売却したら所有者の変更に伴って納税義務者も変わることになりますが、どちらの税金も基本的には1月1日時点での所有者が納税義務者となります。
年の途中で売却する場合は起算日を決めて売却日までの日割りで精算する方法が取られることがあります。
この精算も水道光熱費の場合と同じく民間取引による取り決めなので、起算日をいつとするかは双方の合意の上決定される点に注意しましょう。
固定資産税の通知が届くのは毎年4月以降となりますが税法上の納税義務者は1月1日時点での所有者であることを踏まえ、精算方法については契約書にも明記しておく必要があります。
通知書を紛失した場合は事前に管轄の市区町村で再発行を行っておきましょう。
修繕履歴【不動産投資の高値売却】
物件が過去にどの部分でどれくらい修繕を行ってきたかという情報は、物件を購入する買主にとって大きな判断材料のひとつです。
修繕費は不動産投資を行う上で無視できないコストのひとつであり、修繕履歴が不明であれば先の資金計画も立てられません。
次のような項目に関する修繕の記録は必ず残しておく必要があります。
- 雨漏り
- 外壁
- 給湯器
- 消火設備
- 白アリ駆除
これらの修繕を適切に行ってきた物件は築年数が経っていても良い状態を保てていることが多く、特に修繕直後の物件は近々で修繕する必要がないため高評価のポイントとなります。
また売却交渉のタイミングに関わらず、正確な修繕履歴の提示は買主にとって適切な修繕計画を立てられることにもつながります。
修繕日時や対応業者、修繕の詳細などがわかる形で残しておくことで、条件の良い売却につながるでしょう。
購入当時の契約書【不動産投資の高値売却】
購入当時の売買契約書は、売却した後の確定申告のタイミングで必要になります。
不動産を売却した際に得た利益を譲渡所得といいますが、この譲渡所得に対して課せられる所得税は次の式で算出されます。
- 課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除額
式に含まれる取得費というのが購入当時の価格から建物の減価償却費を控除した額です。
つまり取得費が高いほど課税額は少なくなるわけですが、問題は購入当時の契約書がなくて取得費が確認できない場合です。
この場合取得費は概算値として譲渡価額の5%で計算されるため、課税額が大きくなってしまいます。
購入当時の売買契約書がなくて取得費が分からない場合は当時の出金履歴やパンフレットなどで金額を証明できる場合もあるので、確定申告時に申述書を添えて提出しましょう。
売却の手続きを行う際の必要書類として不動産会社が指示する中に売買契約書が含まれない場合がある点にも注意が必要です。
購入当時の土地や建物に関する内訳が記載してある売買契約書は新たな契約書を作成する際の参考資料にもなるので、重要事項説明書とあわせて準備しておくと書類作成がスムーズに進められるでしょう。
物件の写真【不動産投資の高値売却】
机上の交渉や打ち合わせを進める上で、買主に物件のイメージを具体的に伝えるのに役立つのが写真です。
どれだけ概要書や図面などの書類を充実させたとしても、写真がなければ買主の頭に物件の情報をしっかりとインプットできません。
豊富な写真を準備しておくことで、話が具体的に進みやすくなるでしょう。
ただし実際の写真が狭く暗い印象のものでは逆効果になることもあります。
写真は撮り方によって見る人の印象を大きく左右するため、広角レンズや露出補正などの技術的な部分にも工夫を凝らし、できるだけ広く明るいイメージを前面に押し出す写真を撮影しましょう。
たった1枚の写真が、その他大多数の書類よりも雄弁に物件の魅力を物語るものです。
まとめ
以上が必要書類や準備事項になります。
あらかじめファイリングしておくのも良いでしょう。
スムーズに売却取引出来る方がよいですので事前に行いましょう。
分からないことがありましたら、お気軽にお問合せください。
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