【おさえるべき】不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲイン【重要】
不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインを知りたい人「不動産投資でよく出てくるインカムゲインとキャピタルゲインってなんだろう･･･？」
こんにちは。おじおじです。
不動産投資の利益の考え方として、基本的にインカムゲインとキャピタルゲインがあります。
2つの違いとは、投資した不動産物件から「どのように収益を得るか？」です。
「この物件は家賃収入で収益を得よう。」
「この物件は安く買って、不動産価値が上がるのを待って高く売ろう。」
基本的な不動産の収益はキャピタルゲインとインカムゲインに分類されます。
投資の際にどちらか一方だけを考えて、不動産投資の歴が浅い人は、どちらか片方だけを考えて物件の売買をイメージしているようです。
基本的に投資物件対象によって、どちらかを狙った投資方法が主流かもしれません。
現状としては、金持ち父さん貧乏父さんのブームから不動産投資は、インカムゲインを得るために行うもの考え方が主流です。
しかしインカムゲインだけでは厳しいかもしれません。
インカムゲインとキャピタルゲインについて詳しく知っておく必要があります。
本記事の内容
- キャピタルゲインとは？
- インカムゲインとは？
- 最近の不動産売買の傾向
- 高く売れるための前提
不動産投資におけるキャピタルゲインとは？【インカムゲインとキャピタルゲインという考え方】
キャピタルゲインとは、資産を売却した時に利益となる売買差益のことです。
ちなみに資産とは株や債券、不動産、貴金属など当てはまります。
もちろん不動産投資でもそうです。
ちなみに売却による損失が出た場合は、キャピタルロスと言われます。
基本的な考えとして、不動産物件を安く購入して価値が上がった時に売却する「値上がり益」を狙っていくことです。
キャピタルゲインの特徴としては大きな利益率が狙えることです。
安値で購入出来て高値で売却する差益は取引相手によっては上限なく利益になります。
極端に取引相手と交渉しながら進めたり、売買価格がいくらかによって変わります。
相場はもちろんありますが、タイミングと交渉、市場価格変化によって金額は変わっていくからです。
不動産ではこれから値上がりする物件を探せるかがポイントです。
不動産の資産価値が上昇して得られる利益としてキャピタルゲインと覚えておいてください。
不動産投資におけるインカムゲインとは？【インカムゲインとキャピタルゲインという考え方】
対してインカムゲインとは、安定的、かつ継続的に収入が入ってくる仕組みです。
資産運用として不動産投資の場合は家賃収入などが当てはまります。
インカムゲインの特徴としては安定的な収益が狙えるということです。
不動産物件を購入して家賃収入が確保できれば、毎月安定した金額が入ってくるので計算しやすいということがメリットです。
良い物件が得られれば もちろん管理は必要ですが、基本的に所有することによって利益になる不労所得の側面があります。
インカムゲインは物件に値下がりがなく、かつ空室が出ない環境条件も一つのポイントになるでしょう。
またインカムゲインは長期的投資に向いています。
上手な資産運用ができるようになれば、一定期間安定した収入が得られるのも良い点です。
インカムゲインか？キャピタルゲインか？最近の不動産投資の傾向
ここ数年は不動産価格の高騰に影響され満室経営をしながらキャピタルゲインを得て、元手でさらに規模を大きくする不動産投資家が増えている様子です。
その要因としては個人ではなく法人での購入が珍しくなくなったことです。
また5年未満だと短期譲渡になるため、5年以上所有して売却する長期譲渡が増えてきたということです。
（法人の場合は所有期間が短くても長くても税金は一緒です。）
ということもあり、現在はインカムゲインを得ながら、同時にキャピタルゲインを考える投資法について知っておく必要があります。
不動産投資で高く売れるための前提【インカムゲインとキャピタルゲインという考え方】
では高い金額で物件が売れるための条件がいくつかありますので知っておきましょう。
空き室がない状態を作ること
まずは物件に空き室がないということです。
やはりマンションやアパートは満室経営ができてないと高く売れません。
空室が多ければ、売却の価格も交渉されてしまいます。
一昔前、物件の売却時期だけ詐欺的なやり方で、一時期に埋める方法もありましたが今は通用しません。
正しい正当な方法で空室をなくし、満室状態の状態を維持できるという部分が高額で売れる大前提になります。
そのためには現状として空き家があれば空室を埋める対策が必要になりますし、満室状態を維持するような環境維持も必要です。
2点張りの考えを意識する
また基本的な特徴として不動産売却の売りがメインではなく、予想できる利益が出るまでインカムゲインを中心に考えても良いということです。
もし売却を希望する方には「この価格なら買いたいなら売ってもいいよ。」という姿勢です。
一般的な銀行の3月の決算時期や、融資が比較的通りやすい9月を狙うかと思います。
しかし短期募集で売ってしまうのではなく、希望の金額に至らなかった場合は次のタイミングまでインカムゲインを得ながら待てるところが特徴です。
一般的な不動産投資として、売却益のキャピタルゲインを繰り返していくか、家賃収入のインカムゲインだけを考えるどちらかの投資方法が基本に考えている方も少なくありません。
しかしキャピタルゲインとインカムゲインの両方を軸に考えていくと、へたに安値で売るような戦略はとらないことができます。
1点張りではなく2点張りの投資が高く売れるためのコツです。
そこには高く売りたいばっかりに価格を吊り上げるだけではありません。
高く売れればよいけど、売却のタイミングをしっかりと把握すること。
大事なのは「高く売れる時に売ってしまう」という感覚も持つことです。
キャピタルゲインだけを考えた時に、少しでも儲けたいからと売却しないで待ちすぎていると高値のピークを逃してしまう事もあります。
またインカムゲインだけを考えた時、せっかく高値で買ってもいいという方が現れても、もったいなく売却に迷い、売り時を逃してしまうこともありますし。
高く設定過ぎても当然売れないので、ギリギリのラインで金額設定を設けておく必要があります。
じっくり待つけど、設定価格まで来たら迅速に売却してしまうことのスピード感も必要になってきます。
そのためには不動産業者と常に情報交換をしておくのも一つでしょう。
いつでも売れる準備をしておく
高く売れる時に売るということは、いつでも売却できるような準備は事前にしていく事です。
不動産価値を上げることは、当然投資として行っていきます。
その他にも、不動産会社との連携、対象物件に関する情報収集、必要書類の整理などいつでも売却できるように環境は整えておく対策は立てておきましょう。
いざ自分の希望とする価格で物件を買いたいという方が現れても、必要な書類が揃わなかったり不動産売却に対して、得ることができないトラブルが生じてチャンスを逃すことも考えられます。
また密に連絡できる不動産会社がいなく、あなたに探さなきゃいけない状態では良い連携が取れなくストレスを抱えながら取引を行うことになります。
そして売却の価格も変わってしまうかもしれません
所有している物件の売却の準備がスムーズにできる準備をしておくことです。
また同時に不動産の購入も一緒です。
気になる物件の情報収集はリサーチしておいて、この価格で購入できたらいいなというものを把握しておきます。
そしていつでも買えるという状態も作っておきましょう。
不動産投資で大きな利益を上げているメガ大家さんは、いつでも買えるいつでも売れるという状態は常に整えています。
まとめ
不動産投資として収益を得る方法は違いますが、キャピタルゲインとインカムゲインを成功するための覚えておきたいポイントは共通点が多いです。
また投資には絶対は存在しません。
事前計画の通りに進まないことも考えられます。
とにかく不動産投資で1円でも多く利益を上げたいというのが投資家としての本音です。
しかし不動産物件の価値や将来性を俯瞰しながら、キャピタルゲインとインカムゲインの選択肢を考えて総合的に判断していくことも大事です。
そして2点張りの考えは不動産投資におけるリスクヘッジにもなりえます。
希望とする価格で売れるまではインカムゲインの家賃収入をメインにしていくことで最低限の損失対策はできます。
物件を安く購入しインカムゲインで収益を上げながら物件価値を高め、高値になった際には売却するキャピタルゲインが理想ですね。
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【２つある】不動産投資の高値売却するための出口戦略について【知っておくべき】
「不動産投資の出口戦略はどのようにすればいいんだろう？できれば高値売却したいなあ。。」よく不動産投資は出口戦略がとっても大事と言われています。不動産投資の出口は物件の売却です。
投資目的で安めで物件を購入をし、不動産やマンションの満室運営を行っていても、最後で売却価格が安ければもちろん利益は少なくなります。
不動産投資は空室物件を満室にして超高値で売りなさい
2017年にぱる出版より発売されました3冊目の私の出版物では一番新しい書籍です。空室対策の最新情報をアップデートし、その後、退去しない空室対策についてまとめ、いかに高値で売却するかについて書かせていただきました。多くの不動産投資家さんから好評をいただいております。