【初心者必読】不動産投資で成功するための4つのポイント【まずは知るべき】
不動産投資で成功したい人「不動産投資で成功したい。できれば、短距離で成功する考え方を知りたいな。不動産投資で成功するためにはどのようなポイントがあるのだろう。」
こんにちは。おじおじです。
不動産投資を行う上で重要な考え方は、大局的に４つあります。
これは初心者であればあるほど、見逃しがちです。いわゆる「木を見て森を見ず」という状態です。
イメージとしては、この４つのポイントを俯瞰(ふかん)的にたえず考えていて、この４つのポイントを学びつつ、最新情報を仕入れてブラッシュアップしていく感じです。
そこで今回は不動産投資で成功するための４つの考え方をまとめてみました。それは以下になります。
本記事の内容
- 不動産投資で成功するために決めるべき「投資戦略」とは？
- 不動産投資で成功する「銀行融資」のポイント
- 不動産投資で成功するための「税金対策」の考え方
- 不動産投資で成功するための「賃貸経営」のポイント
それでは１つ１つみていきましょう。
不動産投資で成功するために決めるべき「投資戦略」とは？
不動産投資の戦略を考えることはとても重要です。不動産投資は、最初の戦略がしっかりしていないと失敗します。
「投資戦略が全てである」と断言する不動産投資コンサルタントの方も多いと思います。
それでは具体的に戦略とは何でしょうか？戦略とは、自分の不動産投資の方針決定のことで様々なアプローチができます。検討すべき代表的なアプローチは以下になります。
- 投資リスクをどこまで負えるか
- 資産背景はどうか
- どういった不動産に投資するのか
- どのエリアに投資するか
投資リスクをどこまで負えるか
不動産投資は金融機関からお金を借りて経営するかたが大半だと思いますが、大きなお金を動かすため、当然リスクを負います。
年齢や、現在の自分の収入、独身なのか、家族がいるか、手持ち資金はあるか、など、経済情勢により万が一の時に備えて、どこまで投資リスクを負えるかを考える必要があります。
資産背景はどうか
マイカーローンや住宅ローンがあるかないか、土地を持っているか、自己
資金や資産がどのくらいあるか、年収はいくらくらいあるか、などなど。。
資産背景によって受けられる融資額や投資戦略が変わってきます。
どういった不動産に投資するのか
投資対象については、様々ありますが、代表的なものをあげると、利回りが大きい不動産への投資、キャッシュフローが大きい不動産への投資、新築不動産投資、築古不動産の再生、戸建て投資、分譲マンション投資、一棟マンション投資、などがあります。
どのエリアに投資するか
国内であればエリアは問わずに自分の投資基準と融資がおりれば投資する不動産投資家もいれば、自分が住んだことのあるなど、知っているエリアへの投資しかしない方針の不動産投資家もいます。
こちらは投資戦略の方向性の違いにより違うだけで、どちらがいいと判断できるものではありません。
不動産投資で成功する「銀行融資」のポイント
不動産投資の戦略をしっかりと考え、すばらしい事業計画書ができたとしても、銀行から融資がおりなければ、現実のものとなりません。いわゆる「企画倒れ」というやつです。
また、仮に銀行融資がおりたとしても、金利が高いと儲けは少なくなります。また、返済期間が短いと返済金額が高くなり、手元キャッシュが少なくなり、次の展開に待ったがかかってしまいます。
不動産投資をするにあたり、金融機関の開拓ついてまわります。着目するポイントは、以下のようになります。
- 融資可能エリアはどこか？
- 金利はどのくらいか？固定か、変動か？
- 返済方式や返済期間はどのくらいか？
- 自分は融資を受けられるか？
融資可能エリアはどこか？
銀行は支店ごとに、エリアによってどこまで融資が出せるかが決まっています。しかもそれは情勢により日々変化します。
そのため、どの金融機関が融資可能性にあるか、情報をウォッチする必要が出てきます。
金利はどのくらいか？固定か、変動か？
金利が賃貸経営の経費の中で、一番大きいものになり、金利の高い低いによって、利益が大きく変わってきます。
そのため、一定期間ごとに金利を見直す変動金利がいいのか、計画が立てやすく見える化しやすい固定金利がいいのか、自分の投資戦略にあわせて考えていく必要が出てきます。
返済方式や返済期間はどのくらいか？
同じ１億円借りたとしても、返済期間によって返済額が変わってきます。
また、元金を固定で返済していけば、返済総額は少なくなりますが、最初のころは毎月の返済額が大きく大変です（元金均等返済）。
一方、毎月の返済額が均等になると返済総額は大きくなりますが、毎月の返済額が同じなので、計画が立てやすくなります（元利均等返済）。
自分は融資を受けられるか
銀行、各支店により、融資条件が異なります。例えば、不動産投資家が融資対象エリアに住んでいる、などです。
そのため、各金融機関や支店に、「そもそも自分は融資対象になるのか」をヒアリングする必要があるのです。
不動産投資で成功するための「税金対策」の考え方
戦略が決まり、銀行融資も決まり、1年通して多くのキャッシュフローが出るようになった。しかしながら、これで税金を持っていかれては元も子もありません。
不動産投資は税金とのたたかい、とよく言いますが、不動産は大変節税面に優れており、しっかりむきあって付き合えば、メリットだらけです。そこで、「税金」に対する考え方を学び、最新情報を得る必要があるのです。
まず理解すべき重要ポイントは以下になります。
- 税金の軽減効果
- 減価償却
- 法人か個人か
税金の軽減効果
不動産投資が節税に優れている、と言われることの１つに、３つの税金の軽減効果があるからだ、と言われています。
その３つとは、固定資産税、所得税、相続税、です。
減価償却
減価償却とは、出費を伴わない税務上の経費のことで、こちらもやり方次第で大きな節税効果が得られます。
毎年一定額を償却する「定額法」と毎年一定割合をかけて償却する「定率法」があります。どちらを選択するかは、投資の方針によって異なってきます。
法人か個人か
個人事業でいくのか法人化を行うかの見極めは重要ですが、個人は所得によって税率が異なるのに対し、法人はほぼ変わりません。見極めのポイントの１つですが、所得が330万を超えるようでしたら、法人化した方がメリットが大きいです。
法人化することで税務的に優遇される面が相当ありますので、どうしても個人で購入する理由がある人以外は、法人化した方が良いと思います。
不動産投資で成功するための「賃貸経営」のポイント
しっかりした投資戦略で物件を購入し、銀行融資もいい条件で受け、税金対策がしっかりできていても、物件が満室でなければ、利益はでません。
賃貸経営はこの４つのポイントの中でも一番時間をかけて向き合うものですが、不動産投資家さんの多くは、管理会社に丸投げして実務を知らないまま、空室に苦しむことになります。
現地の不動産管理会社をパートナーとしつつ、賃貸経営を安全運転していかないといけません。ポイントは以下のようになります。
- 空室対策
- 入居審査
- 家賃管理
- クレーム対応
- リフォーム
空室対策
不動産投資は部屋が決まっていて、賃料も少しずつ下がっていくため、売上げが見えやすいビジネスです。例えば、賃料５万円の部屋が２０室あれば、毎月の売上げは100万円です。
しかし、空室が埋まらなければ、売上げが成りたたないため、事業計画が絵に描いた餅になってしまいます。
入居審査
空室を埋めなければならないからと言って、誰でも押し込めばいい、というわけではありません。例えば、滞納になったら、困るのは自分です。
しっかりと入居審査をして、トラブルにならない入居者を入れましょう。
家賃管理
毎月家賃がしっかり振り込まれているか、家賃の管理をする必要があります。
最近では、家賃保証会社など便利な仕組みもありますが、滞納者を出さないよう、しっかりチェックしないといけません。
クレーム対応
いい入居者に住んでもらい、家賃もしっかり引き落とされると、入居者との接点がなくなります。そうなると、唯一入居者と連絡が取れるようになるのが、部屋で困ったことが起きた場合です。
困ったこととは、例えば、エアコンが壊れた、給湯器が壊れた、など設備の困りごとと、後、隣の入居者の騒音がすごくて困っている、などの人に関することなどがあります。これを対応することをクレーム対応、といいます。
リフォーム
入居者はいずれは退去していきます。そして、次にまた空室募集するために、リフォームをする必要があります。
その時に部屋を汚した割合いにより、入居者が負担するのか、貸主である不動産投資家が負担するかが決まり、リフォームをしつつ、次の空室募集をしていきます。
まとめ
今回は不動産投資で成功するための４つの考え方である「投資戦略」「銀行融資」「税金対策」「賃貸経営」について、書きました。
この考え方を念頭にいれて不動産投資をしていけば、成功に一歩近づくことと思います。
分からないことがありましたら、お気軽にお問合せください。
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【４つある】空室対策の原理は、勝ち組大家は理解している【だから知ろう】
「空室対策の原理がよく分からない。そもそもこれから大空室時代になるとか言われているのに、どんどん新築アパートは建っていくし。。なんで？？」「これから空室率40％を超える大空室時代をむかえる」「空き家問題を国が積極的に取り組み」と空室問題は国家の大問題となっています。今回は、空室対策の原理をお伝えしようと思います。
この記事を深堀りして学びたい方、次の私の本、おすすめです。
満室スターNO1養成講座
2014年に税務経理協会より発売されました2冊目の本です。前半は空室をうめることに、そして後半は、入居した後、以下に長く入居していただくか、退去しない空室対策を詳述しています。これから不動産投資をはじめようという方にも最適な1冊です。