【持つべき】空室対策に悩む大家さんが持つべきチーム運営スキル【満室チーム】
空室対策のチーム運営スキルに悩む大家「空室対策は大家として何をやればいいのだろうか？管理会社やリフォーム屋さんの前だとつい文句ばかり言ってしまう。。どういう風に接すればいいのだろうか」
こんにちは。おじおじです。
一棟もののアパートやマンションを所有している大家さんは、言うなれば、その物件の社長です。
賃貸経営は外注で運営ができる仕組みができているため、大家として何もすることがないように、一見すると思うかもしれませんが、実はそんなことはありません。
今回は大家としてのチーム運営スキルについてまとめました。
本記事の内容
- チーム運営スキルを磨く
- 不動産管理会社の担当者の立場と現実
- エース営業マンの立場と現実
- リフォーム業者の立場と現実
- 入居者の立場と現実
【空室対策に大家が理解すべき】チーム運営スキルを磨く
多くの大家さんに不足しているものは、「賃貸経営事業者＝社長」としての自覚です。社長として、要所をおさえてチーム運営をして、賃貸経営すべきです。
チーム運営とは「あなたの賃貸経営の関係者と協調して、それぞれの利益を上げていく運営」です。
アパマンのチームメンバーは、以下になります。
- 不動産管理会社の担当者
- エース営業マン
- リフォーム業者
- 入居者
チームメンバーの立場と最終目的を理解しつつ、要所をおさえるべきです。
彼らはそれぞれの実情や時期によって忙しさが異なります。いちいち口を出していたら、うざがられるだけです。
チームをまとめようとせず、大家の利益だけを考えているようではいけません。そうしていると、彼らも自分の利益だけをみて行動するようになります。
それで成り立っているうちはいいですが、自分が困った時に協力してくれなくなります。
チームメンバーから受けている恩恵に感謝しつつ、彼らの立場と最終目的を理解しながら感謝を形に変えながら、チーム運営していくべきでしょう。
それでは、1人1人ポイントを見ていきます。
【空室対策に大家が理解すべき】不動産管理会社の担当者の立場と現実
不動産管理会社の担当者は、「大家の代わりになって、物件の維持管理・運営をマネジメント」していきます。
空室対策、リフォーム発注、クレーム対応、契約など、全般にわたって時には自らが動いてマネジメントしてくれる、大家にとって右腕のような存在です。
しかしながら、あなた物件だけの担当ではありません。そのことを理解しつつ立場と現実を理解しないといけません。
不動産管理会社の担当者の立場と現実
- できるだけ標準化して作業したい
- 空室がうまっても、自分の給料に反映はされない
- できるだけ空室をうめたい
できるだけ標準化して作業したい
自分の物件だけ特別扱いしてほしいという気持ちはよく分かります。
しかし、数百室の管理物件を抱えているため、できるだけ効率的に標準化して作業したいのです。
そのため、あまり安易な特別な依頼はせず、要所をおさえて依頼すべきです。
空室がうまっても、自分の給料に反映はされない
不動産管理会社の社員は、歩合給ではなく、固定給であるのが一般的です。
そのため、大家の空室がうまろうがうまらなかろうが、給料は変わりません。
できるだけ空室をうめたい
「標準化したい」「固定給なので、あまり特別な労力はかけたくない」と考えていますが、反面、「空室をうめて大家に喜んでほしい」という気持ちも持っています。
上記の心情を理解しながら、要所をおさえてお願いをしていくとよいです。
【空室対策に大家が理解すべき】エース営業マンの立場と現実
自分の物件を過去に成約してくれたり、内見に行ってくれている賃貸仲介営業マンはとても大切です。そんな彼らの立場と現実はそうでしょうか？
エース営業マンの立場と現実
- 売上げ目標を達成したい
- 会社をクビになりたくない
- 人に喜んでほしいと思っているい
売上げ目標を達成したい
賃貸仲介営業マンの給料は基本給＋歩合です。また、彼らには毎月売上げ目標があり、売上げの達成を目標に日々動いています。
ですから、ADはとても彼らにとってありがたいものです。AD付きの物件しか紹介しない営業マンもいるくらいです。
目標を達成したらキックバックなどご褒美をもらえたらいいなあと考えています。
会社をクビになりたくない
売上げがあまりにも伸びないと、このご時世クビになる可能性も出てきます。
そのため、売上げをあげないといけないと常に危機感を抱いています。
人に喜んでほしいと思っている
その反面、いい物件と契約できたとお客様に喜んでもらったり、大家さんから決めてくれてありがとうと言われることに喜びを感じます。
賃貸仲介営業マンはチャラそうで、口が軽いイメージがあるかもしれませんが、一方でそういう気持ちを持ち合わせている方も多数います。
【空室対策に大家が理解すべき】リフォーム業者の立場と現実
リフォーム業者さんは、「空室がうまるリフォームをコスパよく提案して、期日までにリフォームを間に合わせてくれる」と評価され、1次受けとなり、リピートにつながります。
リフォーム業者の立場と現実
- 利益を確保したい
- 仕事をリピートしてほしい
- 空室対策の仕方がよく分からない
利益を確保したい
リフォーム業者は安定的に仕事をもらおうとなると、2次受け、3次受けになり利益が薄くなっていきます。
大家にもリフォーム代総額が高いと言われ、値切られ、薄利になってしまいます。
そのため、リフォーム業者は、仕事の確保と利益の確保を常に考えています。
仕事をリピートしてほしい
また、大家さんに値切られて薄利になっても我慢しようと思うのは、仕事をリピートしてほしいと思っているからです。
もちろん、キレイにリフォームするのが大前提ではありますが、次もまたつかってほしいな、と考えています。
空室対策の仕方がよく分からない
リフォーム業者にとっての賃貸物件におけるいいリフォームとは、すぐ入居付けがされる事です。
喜んでもらえるのは嬉しいことですし、そうしたいのですが、反面「どうしたら決まるのだろう、よく分からないな」とも思っています。
【空室対策に大家が理解すべき】入居者の立場と現実
入居者はただお客様というだけではありません。鍵をもらった瞬間から、その部屋の管理を任される善良なる管理者としての注意義務を課せられます。
また、入居者がトラブルを起こすとそれが原因で他の入居者が部屋を出て行ったりするのです。
大家さんは、入居者の立場と現実をしっかり理解した上で賃貸経営していく必要があります。
入居者の立場と現実
- 自分が気持ちよく得するように住みたい
- 不良入居者には住んでいてほしくない
- 迷惑をかけない、いい入居者でありたいと思っている
自分が気持ちよく得するように住みたい
入居者は基本、自分が気持ちよく住めて、コスパが良いとか設備が良いとか、得するように住みたいな、と思っています。
不良入居者には住んでいてほしくない
そして、隣人の騒音がひどかったり、異臭がしたりなど、不良入居者には住んでほしくない、と願っています。
もしひどすぎれば、いつでも退去しよう、とも思っていますが、お金もかかるし、おさまってくれないかな、と考えています。
迷惑をかけない、いい入居者でありたいと思っている
入居者の大半は、自分は迷惑をかけない、いい入居者であろうとも思っているわけで、大家は不良入居者から、そういった入居者を守らなければなりません。
まとめ
大家さんはチームメンバーの以下の立場と現実をしっかり理解してチーム運営した方がよいです。
- 不動産管理会社の担当者は「標準化したい」「給料変わらないので、特別な作業はしたくない」と考えているが、「空室をうめて喜んでほしい」とも考えている。要所をおさえて特別な依頼をすべき
- エース営業マンは「毎月の売上げ目標に追われ、成績次第でクビになるリスクもかかえている。また、営業を通して、入居者と大家に感謝されることに喜びも感じている」ことを理解すべき
- リフォーム業者は「利益の確保をしっかりして、リピートを獲得したい。そして、どうしたら早期に空室がうまるか、分からないながらも常に考えている」ことを理解すべき
- 入居者は「自分が気持ちよく、得するよう住みたい、しかし不良入居者には退去してほしいと願っている。また、自分はいい入居者でありたい、と考えている」ことを理解すべき
大家さんは自分の利益ばかり考えず、賃貸経営の関係者と協調して、彼らの恩恵に感謝しつつ、それぞれの利益を上げていくよう心がけましょう。
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