【簡単】不動産投資で先行契約で退去前に満室にする仕組み【空室期間18日】
不動産投資で先行契約で満室経営したい大家「不動産投資で先行契約で満室経営するにはどうしたらいいのだろう？現在、退去届けが出た部屋があって、入居中で募集に出したいのだけれど。。？」
こんにちは。おじおじです。
退去があった場合、できるだけ空室期間を短く満室経営した方が儲かりますよね？今回は空室期間が18日だけで満室経営する方法を以下のようにまとめました。
ちなみになぜ18日かというと、18日÷365日≒5％で95％で満室稼働させていく、というところから来ています。
本記事の内容
- 解約通知から48日間で入居を決めるには？
- 退去後18日で満室になる２つの前提条件
- 18日で次の入居者が入居するプロセスとは？
【不動産投資で先行契約】解約通知から48日間で入居を決めるには？
タイトルにある「先行契約」ですが、こちらは「内見しないで契約をする事」を言います。また、「先行申込」という言葉もあり、こちらは「内見しないで申込みをする事」を言います。
解約届けが出てから退去までの30日間の間に、「先行申込」をもらい、「先行契約」をして、空室期間18日間でリフォームをして入居する、という事は、以下２つの理由から十分狙えるといえます。
- かつて新築物件は先行契約が当たり前だった
- 今は準備次第で内見していなくても入居後のイメージを伝えることは十分可能
かつて新築物件は先行契約が当たり前だった
私は20年ほど前、不動産会社のサラリーマンでした。その会社は、地主さんの土地をハウスメーカーと組んで、新築アパート、新築マンションを建て、その物件を満室にして、その後管理する、というビジネスをしていました。
その時代ですが、物件完成して引渡しまでに満室にする「満室引渡し」が当然でした。そうなると、引渡しまでに「先行申込」をもらい、ほぼ「先行契約」しつつ、最後の鍵引渡しの段階で内見して、部屋を確認してもらい鍵をもらう、という流れでした。
この時の成功体験が染みついていたこともあり、私は「先行契約」に抵抗感は全くないわけです。
今は準備次第で内見していなくても入居後のイメージを伝えることは十分可能
一方、中古物件は可能なのか、というと、実はこれも十分に可能で、私が不動産会社のサラリーマン時代は、退去届けが出てからいかに退去までに「先行申込」をもらうか創意工夫していました。
この時の成功体験が染みついており、現在の管理物件に関しても、その事をまず考え、行動するようにしています。
シンプルにいいますと「事前準備をしっかりする」ことで、「入居後のイメージを伝える」ことで申込みをもらうことは十分に可能です。準備については次に詳しくお話しします。
【不動産投資で先行契約】退去後18日で満室になる前提条件
「事前準備をしっかりする」ことで、「入居後のイメージを伝える」ことで申込みをもらうことは十分に可能、と先ほど書きましたが、それではどのような事前準備が必要なのでしょうか？
これは以下の２つの準備が必要になります。
- 現入居者が入居する前の室内写真
- 過去に成約してくれた賃貸仲介営業マンのリスト
現入居者が入居する前の室内写真
入居前の写真を用意することで、内見イメージと入居後のイメージを伝えることは十分に可能です。さらに以下のような素材があると、さらにイメージはふくらむでしょう。
- モデルルーム化された室内写真（別の部屋でも可）
- 各部屋、設備のパノラマ写真（モデルルーム可されていれば、なお可）
- 動画
特にパノラマ写真は、バーチャル内見したような印象になりますので、撮影しておきたいところです。
過去に成約してくれた賃貸仲介営業マンのリスト
退去届けが入った物件をよく知る賃貸仲介営業マン。それは、過去に成約経験のある賃
貸仲介営業マンです。
このリストをしっかりと作成します。そして、できれば訪問したいところですが、できなければFAXかメールで募集図面を送った上で、
「この間お世話になった部屋なんだけど、退去が出ちゃって、、>_< またお願いできませんか？退去前に申込みもらったら、特別ボーナス出すからさ」 という形で営業していきます。 そして、その営業マンに写真など素材一式を渡して、 「内見はまだできないけど、この写真と外観のベランダのどこどこにあるんで、この部屋の日当りいいんで、現地でそのイメージ伝えるとかして、よろしくお願いしますよ。」 とちょっとしたコツをレクチャーすれば、営業マンはすぐポイントを飲み込んでくれるかと思います。 この前提条件が２つ揃うと、「先行申込」からの「先行契約」が入る確率は高まります。こういう準備や取組みなしに、リフォーム後に募集する文化の不動産管理会社はかなりいると思いますので、気をつけてください。
【不動産投資で先行契約】18日で次の入居者が入居するプロセス
具体的には、以下の手順を踏んでいくと間違いないでしょう。もちろん前後する場合はあるかと思いますが、これらがチェックできていれば問題なしです。
- 退去届けが届く
- 退去理由を確認して、引き止められるようなら引き止める
- 写真素材（入居前の室内写真・モデルルーム化した際の室内写真・パノラマ写真・動画など）の確認・準備
- 管理会社担当者と募集条件の打合せ
- 募集条件の決定
- マイソク（募集図面）の修正
- 管理会社経由での募集開始（ネット掲載開始）
- 管理会社がポータルサイト契約していないサイトへの掲載を他仲介に依頼
- 過去に成約した賃貸仲介営業マンに訪問もしくは電話にて特別オファーの依頼
- 賃貸仲介営業マンへのFAX・メールによるコール営業
- 先行申込→先行契約
- 退去
- リフォーム業者とリフォームの見積り、打合せ
- リフォーム完了後、内見、確認を経て鍵引渡し
なかなか忙しく感じるかと思いますが、ポイントは２つの前提条件さえ準備できていれば、後は思考停止して、ひたすら事務作業を進めればよいことだらけです。
ですから、立ち止まらずたんたんと行うことが大事です。
また、退去届けが届いた段階で、すぐに退去理由の確認し、引き止められる要素があれば、事前引き止めに動くことは、必ずすると良いです。
ここでも重要なのは、マイソク（募集図面）です。募集のすべてのベースになるわけで、しっかり確認する必要があります。
注意点としては、過去に成約してくれた賃貸仲介営業マンがすでに退職していた場合です。これはかなりの確率であると思いますが、その場合は
「以前、御社には決めてくれたことがありますので、○○さんはいなくなりましたが、特別オファー出しますのでお願いします」
と言って、先行特別オファーを彼がいなくなったから、やらない、ではなく継続することです。
ちなみに先行特別オファーとは、「ADの上乗せ」もしくは「キックバックなどの上乗せ」です。
また、この先行特別オファーは、退去まで、というものの、退去までの間に成約できなかった場合、特別オファーは継続していきます。
まとめ
ここまで読んできて「先行契約は現実的に取組み可能だな」と感じていただければ、書いてきたかいがあった、というものです。
実際行うことは、「募集の仕組みを前倒しにすること」だけだと気づいていただけたかと思います。
後ろ向きに、なかなか埋まらないから動く、よりも「前倒しにやるべきことを淡々と行うこと」の重要性、簡単さを感じていただき、脳を思考停止してあれこれ考えず取り組むべきです。
分からないことがあったら、いつでもご質問下さい。
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2012年にソフトバンククリエイティブより発売されました記念すべき1冊です。全ページ空室をうめるためだけのノウハウを散りばめています。年数がたっているので、一部古い情報もありますが、いまだに多くの不動産投資家さんに読んでもらっています。