【コスパ重視】物件成約率をあげるための物件の作りこみ方【空室対策リフォーム】
空室対策のリフォーム等物件の作りこみ方を学びたい人「空室対策のリフォームってどこまでやればいいんだろう？リフォームだけでなく物件自体の作りこみ方を知りたいな。」
こんにちは。おじおじです。
物件成約率を上げるためには物件という商品の作りこみ、商品＝ハード、ハード面の対策も欠かせません。
一口にハード面の対策といっても建物や部屋自体に手を入れるものから案内のための看板、広告に掲載する写真など、その範囲は様々です。
具体的にどんな部分についてどのようなアプローチをすべきか、解説します。
本記事の内容
- 看板を設置する
- エントランスや共用部分をメンテナンスする
- キーボックスを設置する
- 室内写真を工夫する
- モデルルームを設ける
- リフォームを行う
物件成約率を上げるためのハード面の対策とは【空室対策リフォーム】
ハード面とは、物件の建物や設備などの物理的な部分を指します。
といっても、まとまった費用が必要になる大掛かりなリフォームやイノベーションばかりではありません。
営業活動や広告宣伝のために行うチラシや看板を工夫することも広義では立派なハード面の対策です。
大小含めて次のような対策を検討してみましょう。
- 看板を設置する
- エントランスや共用部分をメンテナンスする
- キーボックスを設置する
- 室内写真を工夫する
- モデルルームを設ける
- リフォームを行う
看板を設置する
空室のある物件が2つ並んでいたとします。
ともに似たようなスペックで築年数も変わりありませんが一方には入居者募集の看板が掲げてあり、もう一方には看板がありません。
どちらの物件が問い合わせを多く受けるかは、言うまでもないでしょう。
物件を探しているエリアに看板があればそこから問い合わせをする人は必ずいます。
また近々ではないけれども物件を探しているという人も、街を歩いているときに見かけた空室ありの看板を無意識のうちに確認しています。
看板はそんな人の頭に物件の情報をインプットし、いずれ思い出させるために欠かせないアイテムなのです。
看板を設置する必要があることはもちろんですが、それだけでは十分とはいえません。
できるだけ大きな文字で人目を引くような看板にし、常に清潔に保っておくことが絶対に必要です。
空室ありにはなっているけれども看板が汚れていたり折れ曲がっていたりしたら情報の鮮度が地に落ちるだけでなく、物件自体の管理体制も疑われてしまいます。
看板も物件の一部であることをくれぐれも忘れないようにしましょう。
看板は管理会社に相談すると、その会社の看板を無料で設置してくれます。
過去には自分でお金をかけてオリジナル看板を作る不動産投資家さんもいらっしゃいましたが、看板の無料設置で基本的には十分です。
エントランスや共用部分をメンテナンスする
物件の出入り口であるエントランスは物件そのものに対する第一印象を決める、いわば物件の顔。
物件に関する情報を概要図やインターネットなどで事前に確認している入居希望者は、内見で現地へ来るまでに頭の中でイメージを具現化し、想像を膨らませています。
そのイメージが実物を見たときにどう変わるかでその後の熱量にも大きな差が出てくるのです。
エントランスから部屋に向かうまでのアプローチや廊下、エレベーターホール、階段などの共有部分も同様に印象を左右する部分です。
これらの部分について暗い、汚れている、手入れが行き届いていないなどの状態が見受けられると、物件に対していい印象を持てません。
部屋がたとえ気に入ったとしてもエントランスや共用部分に対するマイナスイメージはいつまでも付きまとうことになるでしょう。
下記のような部分の清掃やメンテナンスは日頃から徹底しておく必要があります。
- 部屋番号プレートやメールボックス
- 掲示板
- 共用灯や電球
- 花壇の設置、植樹
- 草むしり
- 排水溝の清掃、蓋の交換
- ごみ置き場の清掃、収納ボックスの新設
入居希望者の多くは、エントランスや共用部分に感じた印象をそのまま自身が招く来客の第一印象としても捉えています。
自分が住みたいと思える家は同時に人を呼びたいと思える家であり、逆もまた然りです。
清掃はオーナー自身が行う以外に専門の会社に対応を依頼するのもおすすめです。
管理会社を通して清掃会社に依頼する場合には中間マージンや手数料が発生することがありますが、トラブルが起きた際には管理会社が責任を持って対応してくれるメリットもあります。
管理会社を通さずに清掃業者を探して発注する場合はシルバー人材センターなども候補に入れるとよいでしょう。
ただ丸投げするのではなく回数や場所などルールをしっかり決めることで質の高いサービスが受けられます。
依頼前に一度自分で実際に各部を見て回り清掃まで行ってみると、ポイントが把握しやすいでしょう。
キーボックスを設置する
入居希望者が内見を行う際には、鍵を開けて物件に入らなくてはなりません。
このときの鍵の受け渡しパターンには主に次の3つがあります。
- 管理会社まで鍵を取りに行く
- 管理会社と現地で待ち合わせして鍵を開けてもらう
- 現地に設置しているキーボックスから鍵を取り出す
鍵を管理会社まで取りに行くパターンは俗に鍵取りとも呼ばれているもので、管理会社の場所によっては若干時間と手間のかかる方法です。
管理会社と現地で待ち合わせをして鍵を持ってきてもらう方法はそのまま鍵を開けてもらって内見にも立ち会ってもらうケースがほとんどです。
説明の補足などを行ってもらえるメリットがありますが、場合によっては室内の人数が増えて窮屈に感じることも。
最近増えているのが現地にナンバー管理のキーボックスを設置してその中に鍵を入れておくケースです。
これだとナンバーを確認するだけで開けることができるため手軽かつスマートで、入居希望者に余計なストレスを与える心配もありません。
こうした鍵やブレーカーなどの管理は管理会社のほうで普段からしっかりと行ってもらう必要があります。
物件自体に直接関係がある部分ではありませんが、こうした管理を徹底できていなければ入居希望者に余計な不安を与えてしまうことになります。
室内写真を工夫する
物件のイメージをわかりやすく伝えるのに役立つ室内写真には主に次の3種類があります。
- 広告に掲載するイメージ写真
- 内見用写真
- 設備の状況を把握するための記録写真
物件の魅力を確実に伝えるためには良い写真を撮るための工夫が必要です。
管理会社に丸投げするのではなく、できれば一眼レフカメラを自分で用意して質の高い写真を撮りましょう。
室内はできるだけ広い範囲を撮影できるように広角レンズを使うのがポイントです。
基本的に部屋の角から撮影しますが、このとき少しかがんで床から100㎝程度の高さにレンズを構えることで室内をより広く見せることができます。
水回りなども清潔感が伝わるように明るくキレイな写真を丁寧に撮ることを心がけましょう。
部屋の中だけでなく共用部分や外観、生活圏の周辺環境写真なども撮影しておくとより具体的なイメージを持ってもらうのに役立ちます。
最近はYoutubeなどの動画サイトにチャンネルを開設して写真や映像を公開している人も増えているので、ぜひチャレンジしてみてください。
モデルルームを設ける
物件内に設置するモデルルームは成約率を高めるための有効なポイントとなります。
キレイなモデルルームを公開することで、物件全体の成約率を高める効果が期待できるのです。
物件内のどの部屋をモデルルームにするかは目標によっても変わってきます。
少し家賃を下げてもとにかく早く満室にしたい場合はもっとも決まりにくそうな位置の部屋、逆に多少時間がかかっても家賃は下げずに空室を埋めていきたい場合はもっとも決まりやすそうな位置の部屋をモデルルームにしましょう。
考え方としては最後に埋まる部屋をモデルルームに設定するのが基本になります。
モデルルームが役割を終えて無事成約した暁には設置していた家具をセットにして家賃に反映させるほか、サービスオプションとしてそのまま提供するケースもあります。
リフォームを行う
築年数が経ち老朽化が進んできた物件に必要になるのがリフォームです。
主な種類としては次の4つがあります。
- 原状回復
- 大規模修繕
- イメージアップのための内装リフォーム
- フルリフォーム、イノベーション
原状回復は入居者の退去時に行う工事です。
費用は経年変化や通常の使用による磨耗について貸主側の負担、入居者の故意または過失によって発生した汚損や損壊については請求を行う形が一般的です。
空室をイメージアップさせるために行う内装の大幅なリフォームやイノベーションは物件の価値を大きくアップさせるもっとも効果のある対策といえます。
依頼は基本的に管理会社を通して行うか自身で直接業者へ発注するかになります。
費用を抑える目的から自分でリフォームを行うオーナーもいますが、よほどの技術がある場合を除いてあまりおすすめはできません。
カラーコーディネートのみならば大掛かりなリフォームよりもコストを抑えてイメージチェンジができますが、コスト削減を意識しすぎるとクオリティが下がる場合もあるため注意しましょう。
まとめ
物件成約率を上げるために行うハード面の対策にはリフォームや共用部分のメンテナンスが挙げられます。
入居希望者の案内を効率良く行うために看板やキーボックスを設置したり、モデルルームを設けたりするのも効果的です。
広告などに掲載する写真にも気を配り、物件や周辺環境についてできるだけ広く明るく見える魅力的な写真を撮るようにしましょう。
清掃やリフォームは専門業者に依頼する形が一般的ですが、規模や内容によっては自身で行うこともできます。
迷ったときは管理会社にも相談してみましょう。
分からないことがありましたら、お気軽にお問合せください。
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