【空室対策マーケティング】効果的な手法とポイントまとめ【まずは知ろう】
空室対策のマーケティングに困っている人「空室対策のマーケティングって具体的に何すればいいんだろう？業者回りとかめちゃめちゃ大変そうだし。。効果的なアプローチ方法はないものかなあ？」
今回は空室対策マーケティングの具体的で効果的なアプローチ方法をまとめました。
本記事の内容
- 募集図面（マイソク）
- ポータルサイト
- 情報誌
- エース営業マン
- 賃貸仲介業者
- 家主自ら募集（ジモティ・ウチコミ！）
- FAX・メール・コール営業
- 賃貸仲介業者訪問
- ライバル物件リサーチ
- ポータルサイトの特集記事
- ペルソナ設定
【空室対策マーケティング】募集図面（マイソク）
募集図面の作成はすべてのマーケティングの基本（ベース）となる非常に重要なものですが、これをないがしろにしている不動産管理会社、不動産投資家さんは極めて多いです。
ポータルサイトに掲載する、情報誌に掲載する、業者訪問する、すべてのベースとなるものが募集図面なのです。ここの情報が間違っていると全てが間違えてしまうわけです。
そして、募集図面は一度作成したら終わりではなく、定期的に修正をしていきます。繰り返しになりますが、すべてのマーケティングの基本となるもので、非常に重要です。
私も募集図面の制作を行っておりますので、興味ある方はお気軽にお問い合わせください。
>>お問合せ
【空室対策マーケティング】ポータルサイト
代表的なものとして、SUUMO、LIFULL HOMES、アットホームなどがあります。「インターネットを通して問合せをもらうまで」がポータルサイトの役割り。
ポータルサイトへの掲載は、不動産管理会社、賃貸仲介業者が契約して広告料を支払うものですので、不動産投資家には費用は発生しません。
しかしだからといって、複数社に頼むのも問題です。それにより、効果が落ちることはよくありますし、条件変更があった場合、管理しきれません。
そのため1ポータルサイト1社のみ、などルールを作って掲載していく必要があります。また、その際には、不動産管理会社には必ず確認を取りながら進めていきましょう。
【空室対策マーケティング】情報誌
情報誌は「紙媒体で問合せをもらうこと」が目的です。紙媒体は、インターネット主流の中、効果がない、と考える不動産投資家さんは多いですが、実はそんな事はありません。
検索したらすぐ流れてしまうポータルサイトと違い、紙媒体は捨てない限りは手元に残るため、何度も見てもらえる飛び道具のようなものです。
代表的な例としては、学生マンションは、入学時期になると、手配りで情報誌を配布し、そこからの情報を通して、多数の成約があります。
ぜひ見直してみることをおススメします。
【空室対策マーケティング】エース営業マン
過去に自分の物件を複数回もしくは一度でも成約した経験をもつ賃貸仲介営業マン。これを私はエース営業マンと位置付けております。
やみくもに賃貸仲介業者を訪問するよりも、成約経験をもつ賃貸仲介営業マンにご挨拶した方がはるかに効率的です。
新築アパートなどそれが難しい場合は、過去に複数回もしくは一度でも内見経験をもつ賃貸仲介営業マン。
成約や内見の経験のある現存している賃貸仲介営業マンに優先的にアプローチしていきましょう。
【空室対策マーケティング】賃貸仲介業者
自分の物件を賃貸仲介してくれる可能性のある不動産業者をすべてピックアップしてことで、「自分の物件を認知させ、賃貸仲介営業マンにリアル店舗で自分の物件を来店客に直接紹介してもらうこと」を目的として行います。
今はインターネットが普及していますので、全ての作業をデスクトップで完了させることが可能です。
具体的には、検索エンジンGoogleで、「エリア名＋賃貸」とキーワードを入れたり、ポータルサイトに掲載している賃貸仲介業者を調べれば完了します。
【空室対策マーケティング】家主自ら募集（ジモティ・ウチコミ！）
ジモティやウチコミ！を通して、家主が自ら募集をすることで、「入居希望者から直接問合せをもらうこと」を目的に行います。
登録料も無料、ジモティは成約しても無料です。ただし、内見に関しては自分か管理会社にお願いするか、直接見に行ってもらう、という形になります。
一方、ウチコミ！は、エージェントという提携賃貸仲介業者が立ち会うので成約時に1ヶ月の手数料が発生します。
メリットは大きく、一度登録しさえすれば、空室になれば公開、満室になれば非公開と延々使うことができる点ですし、ADも発生しないため経費削減効果も見込めます。
参考 ; >>ジモティ
参考 ; >>ウチコミ！
【空室対策マーケティング】FAX・メール・コール営業
賃貸仲介業者に「FAXかメールを不動産投資家がダイレクトに送り、その後、電話をかけて賃貸営業マンに物件を認知させ、リアル店舗の来店客に直接紹介してもらうことと情報をもらうこと」を目的に行います。
手間ヒマは正直かかりますが、そのかわり、高い認知効果と、何よりも現地の情報や意見がもらえることは大きなメリットです。履歴を残し保管しておくことで、満室になり空室になったとしてもその情報が生きてきます。これを蓄積型の空室対策と私は呼んでいます。
忙しい方は私の方で代行サービスも行っております。
>>代行サービスの詳細
【空室対策マーケティング】賃貸仲介業者訪問
「賃貸仲介業者に直接訪問をする事で、物件の認知と大家の人となりを周知させ、来店客に直接紹介してもらう事」を目的に行います。
資料作成や手土産の準備などの時間と荷物、賃貸仲介業者へのアポ取りと訪問して打合せ時間、移動時間を考えた労力はかなり大変です。
しかし、直接、賃貸仲介営業マンと面談できるメリットはかなり効果は高いです。初心者の方は最初に労力をかってでるべきです。
賃貸経営のベテランであれば、いきなりの業者訪問ではなく、成約した部屋があり、まだ空室がある場合、お礼とあわせて周辺業者に訪問する、というのが効率的です。
【空室対策マーケティング】ライバル物件リサーチ
「賃貸仲介営業マンが来店客を案内する際に、あなたの物件とあわせて内見に行くライバル物件をリサーチする事で、差別化できる、されている所を見つけて紹介や成約を高めるために行う事」を目的として行います。
こちらは表面的にはインターネットを通してデスクトップで行えます。
SUUMOの賃貸経営サポートはその時に便利です。
>>参考 ; SUUMO賃貸経営サポート
ですが、リアルには賃貸仲介営業マンに直接教えてもらう事です。賃貸仲介業者への訪問とあわせて行うのが効率的です。
【空室対策マーケティング】ポータルサイトの特集記事
SUUMO、LIFULL HOMES、アットホームなどのポータルサイトは、日々問合せをもらうためにビッグデータに基づいた様々な試行錯誤をしています。そのため、空室期間中のポータルサイトの特集記事はかなり参考になります。
また、他の不動産投資家のブログよりヒントを得るよりも、ビッグデータからの試行錯誤の方がエリアマーケティング的に優れています。
さらに、その特集しばりで自分の物件に寄せて考える事でキャッチコピーなどアプローチ全体が変わり、それにより問合せや紹介につながる確率を上げる事ができます。
【空室対策マーケティング】ペルソナ設定
ある程度、自分の物件のリサーチやマーケティングが終わった結果を検証し、PDCAする際に、自分の住んでいる入居者の傾向から、空室対策の次の入居者を予測し、募集図面などを改善することで、問合せや紹介につなげる確率を高めることができます。
注意点は、賃貸経営におけるペルソナ設定は、私もこれまで様々に試行錯誤して参りましたが、ターゲットと異なる入居者での成約が多数あり、あまり狭く絞りすぎない方が良いですね。
あくまでも募集図面上やキャッチコピーに反映させる程度で浅く広く取り込めるような考え方で行うことが現実的です。
今回のまとめ
ここまで読んで分かったかと思いますが、これまでの空室対策マーケティングは、業者訪問を気合いで行うなど、体育会的な根性論の風潮がありました。
ですが、意外とデスクワークで行えることも多いのだな、と気づいていただき、効果効率を試行錯誤しながら、取り組むとよいです。
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- ポータルサイト
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2012年にソフトバンククリエイティブより発売されました記念すべき1冊です。全ページ空室をうめるためだけのノウハウを散りばめています。年数がたっているので、一部古い情報もありますが、いまだに多くの不動産投資家さんに読んでもらっています。