【７つある】空室を満室にするプロセス【量産可】
空室を満室にするプロセスを知りたい人「空室を満室にするプロセスにはどんなのがあるんだろう」
こんにちは。おじおじです。
不動産投資をする上で、少しでも高値で売却するために空室のあるマンションをまずは満室にする必要があります。
それはすでにパターン化されていて、全部で7つあります。
ここではその７つすべてを一つずつ詳しくご説明していきます。
本記事の内容
- 不動産管理会社の決定
- 室内リフォームの手配
- 物件そのものの改善
- 募集条件の見直し
- マーケティングの実施
- 現入居者の満足をアップさせる投資
- 定期的な課題のチェック
STEP１ 不動産管理会社の決定【空室を満室にするプロセス】
所有している不動産を効率良く運用するためには、良い不動産管理会社を選択する必要があります。
管理会社は入居者同士のトラブルやクレームなどの対応窓口でもあるため、対応の質が悪ければ入居者離れの原因にもなります。
単に物件を建てた会社やその関連会社だから、あるいは物件や自宅から近い場所にあるからなどの理由で安易に管理会社を選んでしまうと、収益を最大限に引き出すことはできません。
この点をしっかりと意識しているかどうかで毎年の運用状況や売却する際の価格も大きく変わってきます。
いわゆる有名企業や老舗と呼ばれる会社は実績が豊富な点では信頼できますが、それだけで良い管理会社と判断するのは早計です。
良い不動産管理会社は物件に対する知識だけでなく物件ごとの賃借人の傾向に関する情報や対応方法、空室を埋めるためのノウハウなどを豊富に持ち、オーナーに対して適切なアドバイスを行ってくれるものです。
不動産投資を成功させるためには、予想される問題やトラブル事例、空室に関する相談などに対し、親身になって様々なアドバイスを行ってくれる不動産管理会社を選びましょう。
特に空室相談に関して、単に家賃を下げるようにとしかいわない管理会社は要注意です。
もし良い不動産管理会社が身近にいない場合は、検索エンジンを使って「エリア名+賃貸」というキーワードで検索してみるのも良いでしょう。
STEP２ 室内リフォームの手配【空室を満室にするプロセス】
空室対策として有効な手段のひとつに室内リフォームがあります。
物件によっては単にクリーニングを実施するだけでは改善されない問題点があるため、状況に応じてリフォームも検討しましょう。
費用がかかるため、投資効率を考えながら行う必要があります。
古い物件によく見られる構造上の問題点として、次の2点が挙げられます。
- 3点ユニット
- 和室
特に浴室とトイレ、洗面台が一体となった3点ユニットはもっとも敬遠されるポイントですが、そうかといってセパレートタイプにリフォームしなければ、と考えるのは早計です。
「3点ユニットや和室でも大丈夫」といった入居者はいるもので、そういう人に寄せたリフォームや条件設定をしていくのです。
和室も以前は1世帯に1部屋はあるのが普通でしたが最近は家具が置きづらい、掃除に手間がかかるなどの理由で若い世代を中心に避けられる傾向にあります。
ですが、これまた間違いなく市場には「和室でも大丈夫」という入居者はいます。
具体的には高齢者は和室を好みます。
オーナーとしても畳の質を一定に保つことが難しいなど、維持にかかる問題も無視できませんが、これまた「その和室のままでも十分大丈夫」という人を探せばよいのです。
完全に洋室としてリフォームする、ふすまや照明、壁紙などをスタイリッシュなものに変更してイメージチェンジを図る、和モダンへのリフォームが費用対効果があるかを考え、効果があると判断した場合は投資を検討すると良いでしょう。
決して、雰囲気やノリで判断してはいけません。
この他リビングの壁紙や床を変える、クローゼットを今風に改修するなどのワンポイントリフォームも空室対策としての効果が期待できます。
投資効率を考えながら、最近の流行や傾向を踏まえたうえで他物件との差別化を図ることが室内リフォームのコツです。
空室募集をかけながら同時進行で行っていきます。
STEP３ 物件そのものの改善【空室を満室にするプロセス】
各部屋に対して行うリフォームやイノベーション以外に、物件そのものを改善することも空室対策のひとつです。
この場合の改善点として重要なのは次の3点です。
- 外観
- エントランス
- 共用部分
物件の顔ともいえる外観とエントランスの改善は、空室対策として欠かせません。
この2点は入居を検討している人の印象を大きく左右するポイントであり、物件そのものの魅力を大きくアップさせる重要な要素です。
各部屋をキレイにリフォームしているのでエントランスは多少汚くても大丈夫だろうと考えるのは大きな間違いです。
廊下や階段、エレベーターなどの共用部分も明るく清潔なイメージを与えられるように改善することで入居率の向上につながります。
ゴミ置き場のゴミ箱を新調するだけでも入居者が物件に対して持つイメージが大きく変わることを覚えておきましょう。
以下の項目を見直しておくと良いでしょう。
- エントランスや共用部分を丁寧に掃除する
- 室内写真の撮影
- モデルルームの設置
- カラーコーディネート
- キーボックス保管場所の改善
また防犯カメラやオートロックの導入など、セキュリティ面での改善も入居者に大きな安心を与えるための改善点に挙げられます。
STEP４ 募集条件の見直し【空室を満室にするプロセス】
物件や各部屋に対してバッチリ空室対策を施したのになぜか空室が埋まらない、そんなときは募集条件に問題があるかもしれません。
募集条件は定期的に見直し、適切な条件に設定しておく必要があります。
成約率を上げるための条件緩和としては次のようなものがあります。
- 俯瞰思考
- 募集条件
- 募集対象
- 物件のネーミング
- USP
マンションの空室状況を、この5項目からもう一度確認して、物件がどのポジションにあるかを見直してみましょう。
自分の思い入れは含めず、客観的な俯瞰の視点で見ます。
そして改善できる項目をピックアップして、物権独自のウリを加えていくことによって満室率は高まります。
- 敷金礼金なしのゼロゼロ物件にする
- ペット可にする
- フリーレントを採用する
- 高齢者や外国人、生活保護受給者を受け入れる
こうした条件面の緩和は入居者が設定しているハードルを下げるのに役立ち、成約の決め手にもなり得るものです。
ただし条件を緩和することは同時に入居後の家賃滞納や既存入居者の退去といったリスクもはらんでいるため、万一に備えて保証の見直しも行っておきましょう。
STEP５ マーケティングの実施【空室を満室にするプロセス】
どの業界にもいえることですが、適切なマーケティング無くして収益の最大化は図れません。
不動産投資や賃貸経営における適切なマーケティングとは、大きく分けて次の4点です。
- 人口動態調査
- 入居者の要望や不満の理解
- 市場調査
- 施策の実施
人口動態とは物件の対象エリアにどのくらい人がいるのか、将来にわたってそれがどのように推移していくのかというデータです。
入居者の候補となり得る人がそもそもどれだけいるかを把握していなければ、以降の正確なマーケティングが行えません。
そのエリアにおける住みやすさや再開発の予定、総人工が減少傾向にあることなども踏まえて綿密にリサーチする必要があります。
次いで必要になるのは入居者のニーズや物件に対する不満を知ることです。
特に入居者が不満に感じる点については敏感に察知し、物件の改善へとつなげなくてはなりません。
ニーズは時代に流れなどに伴って大きく変わるため、常にアンテナを張り巡らしておく必要があります。
さらに競合物件などに関する市場調査も行ったうえでニーズに合わせた施策を適切に実施すること、そして以下の5項目を確認しましょう。
- アピールポイントがわかりやすく提示できているか
- 賃貸物件のポータルサイトに情報を掲載されているか
- どのようなキャッチコピーで掲載されているか
- 物件のホームページは持っているか
- ライバルチェックは定期的に行っているか
STEP６ 現入居者の満足をアップさせる投資【空室を満室にするプロセス】
空室を埋めて満室にするための対策として新たな入居者を増やすことと並んで重要なのが、現入居者の満足度を上げて退去を防ぐことです。
せっかく入居が決まっても1ヵ月や2ヵ月で退去される状況が続いてしまうと、家賃減額だけでなく原状回復や空室期間に伴う損失が大きくなります。
現入居者の満足度を上げるには、不満を解消し要望を叶えること。
マーケティングの項でも触れた重要なポイントですが、これを徹底するためにはヒアリングを普段から行える体制を整えておくことも重要です。
特に水回りなどの設備に関する不具合は退去理由の中でも上位にくる重要リスクであるため、早急に対応しなくてはなりません。
細かい要望も可能な限り吸い上げ、他の入居者や今後のためにもプラスと考えられる要望については積極的かつ前向きに検討すべきでしょう。
モニター付きのインターホンや、トイレの洗浄機能付き便座などは、ファミリー向け単身向けに関わらず多く望まれる部分です。
独立洗面台なども女性の入居者を中心に評価が高いため、投資する意味が大きいといえます。
STEP７ 定期的な課題のチェック【空室を満室にするプロセス】
不動産投資を成功させるためのあらゆるポイントについていえることですが、特に空室対策は最初に一度だけ行えばいいものではありません。
説明したように世の中の流行や入居者のニーズなど、物件を取り巻く状況は絶えず変化しています。
その変化に対応しながら満室という目標を達成していくためには、立てたプランを遅滞なく実行し、課題を定期的にチェックして改善する必要があります。
いわゆるPDCAサイクルを適切に運用することで、物件を常に満室に近い状態に持っていけるのです。
この部分の意識が希薄だと1～2年などあっという間に過ぎてしまい、いつのまにか時代に取り残されてしまいます。
管理会社とも密に連携を取り、定期的な課題のチェックを継続していきましょう。
まとめ
この7つの項目をチェックする、自分なりの満室に埋める成功パターンができるはずです。
もし空室が出た時には、即座にこの7つの項目を対策することをお勧めします。
なかなか思うように空室は埋められない方は自分に成功の決めパターンがないことが多いです。
まずは自分なりの成功パターンを確立すること。
確立できそうなら、感触を確かめながら迅速に決めパターンを実施していくことが大事です。
現状、難しいと考えた場合は、仲介営業マンや管理会社の人達と情報交換できる環境を構築しながら行いましょう。
分からないことがありましたら、お気軽にお問合せください。
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