【６大ポイント】空室対策リフォームに終わらない空室対策「商品」の作り込み方【まとめ】
空室対策でリフォームの見積りに悩む人「空室対策でリフォームの見積りが管理会社からきたけど、えらく高額だな。。これをやれば空室がうまるかも分からないし、そもそもこれだけのリフォームが必要なんだろうか？部屋だけ綺麗にしてもダメな気もするけど。。」
こんにちは。おじおじです。
管理会社から高額なリフォームの見積り提案きた。これだけのリフォームははたして必要なのだろうか悩む。
部屋だけフルリフォームしても、外観とかがだめならそもそも決まらないのでは？
今回はリフォームにとどまらず、商品全体を作りこんでいくステップを６つに分けてご説明します。
本記事の内容
- 現地看板
- エントランス・共有部分
- キーボックス
- 室内写真
- モデルルーム・ステージング
- リフォーム
【空室対策リフォーム】現地看板
コンサルをしていて、大変多いのが、現地看板がない物件です。
「現地看板はそれほど効果的にはないだろう。」
不動産投資家さんも、管理会社さんも、そう思われるかもしれませんが、現地看板というのは、いわゆる「部屋が空いてますよ宣言」。
しかも無料で設置できます。そのため必ずやるべきです。
例えば、子供が実家から独立するため部屋を探しているケースなら買物帰りの母親が看板の存在に気づいて問合せにつながる可能性があります。
多くの管理会社が制作している原色系の看板の方が目立つ場合も多く、かつ無料です。目立つという意味では、原色系がよいかと思います。
オリジナル看板を制作する不動産投資家さんもいますので、興味ある方はチャレンジしてみるのもありですね。その場合は、ぜひご相談下さい。
【空室対策リフォーム】エントランス・共有部分
入居者の内見は部屋の鍵を開けてからではなく、外観を見るところから始まっています。
そういう意味では、お金をかけて室内リフォームをピカピカにしても、エントランスがチラシで散乱していたり、共用部分がくもの巣だらけで、共用灯の電灯が切れているようでは、成約もおぼつきません。
残置物は撤去すべきです。具体的には以下が代表例です。
- 放置自転車
- 粗大ゴミ
- 未回収のまま放置されたゴミ
また、徹底的な清掃や改善も大切です。改善ポイントは以下になります。
- 部屋番号プレートの交換、メールボックスの交換
- 掲示板の新設、最新情報の掲示
- 共用灯のカバー交換、蛍光灯からLEDに変更
- 草むしり、除草剤をまく
- 排水溝の清掃、フタの交換
- メールボックスにチラシはたまっていないか
- 部屋のドアはふいてあるか
- 花壇の設置、植栽の植え替え
まずは大きく目立つところから改善いくべきです。予算が取れるなら、外注するのも方法の１つです。
エントランスと共用部も内見対象の１つなのです。
【空室対策リフォーム】キーボックス
キーボックスは必ず設置すべきです。
旧態依然とした管理会社は、横柄にも、「鍵を管理会社に取りに来てくれ」「内見は管理会社も立ち会う」などと言いますが、賃貸仲介営業マンからすると、時間のロス＆営業の迷惑行為となり、これでは決まるものも決まらなくなります。
そうなると賃貸仲介営業マンは、そういった管理会社の管理物件は紹介しなくなります。それよりも、賃貸仲介営業マンが営業しやすいように、現地にキーボックスを設置しておき、営業マンのペースで内見させた方が成約の確率が高まります。
また、キーボックスはできる限り、新しいものを用意しましょう。管理会社の使いまわしの古い錆び付いたキーボックスですと、女性営業マンは嫌でしょうし、開かないなんていう内見以前のトラブルも予測できます。Amazonで1000円台で売っていますので、それを現地の管理会社に購入して直接送ってしまいましょう。そのほうが成約確率が高まります。
【空室対策リフォーム】室内写真
室内写真は本当に重要です。
これ次第で、問合せがもらえるもらえないが決まる、といっても過言ではありません。不動産投資家さんが用意すべき写真は４タイプあります。
- イメージ写真
- 内見用写真
- パノラマ写真
- 記録写真
イメージ写真
ステージングやモデルルームで、「住んだ後のイメージがわく写真」を撮影します。
「生活感が感じられないような写真」を撮影する事がポイントです。逆にいうと、例えばキッチンのガスコンロの焦げあとなど、生活感が感じられる部分は写しこみません。
内見用写真
いわゆるSUUMOやHOMESなどで内見者が見る写真です。ポイントはできるだけ広角で写真を撮影することです。
写した箇所の全容が伝わる写真撮影をこころがけます。
パノラマ写真
４Gの今は、動画よりもパノラマ写真でバーチャル内見させた方がいいでしょう。リコーのシータがSUUMO推奨機具でおススメです。
記録写真
修理修繕用に室内の設備の型番などを写真でおさえておきます。
【空室対策リフォーム】モデルルーム・ステージング
モデルルームとステージングは目的が異なります。
よく不動産投資家さんが、「ステージングしました！」と写真をFacebookに掲載していますが、多くはモデルルームである場合が多いです。
ステージングは部屋の付加価値を上げて、家賃を上げたり、高く販売することを指します。
入居後のイメージを伝えるものはモデルルームと言います。
私はモデルルームは最終手段だと考えています。やるべきは新築や築古ボロ物件をリニューアルした、など部屋数が多数ある場合は取り組むべき、と思います。
１部屋２部屋の部屋にモデルルームをするより、先に他のことを優先すべきです。
また、その時、自分の感性でモデルルームを作ってはいけません。素人の感性などたがが知れています。
基本的にはIKEAか二トリで十分だと思いますが、そこの展示用モデルルームは予算別に組まれていますので、そのマネキン買いをする、HPで検索して、それをコスパよくパクると良いです。
【空室対策リフォーム】リフォーム
リフォームは、次の３つの段階があります。
- 原状回復リフォーム ⇔ 空室対策リフォーム
- フルリフォーム ⇔ リノベーション
- 大規模修繕工事 ⇔ フルリノベーション
３段階は価格の違いです。対にしたのは、同じお金をかけても目的が異なるためです。
原状回復リフォーム ⇔ 空室対策リフォーム
かかるお金は大差はありませんが、「空室対策を意識したリフォーム」かどうかが決定的に異なります。
当然、意識すべきは空室対策リフォームです。
フルリフォーム ⇔ リノベーション
こちらも「空室対策を意識し、かつ家賃を上げる付加価値を意識したリフォーム」という点で異なります。
大差のないお金をかけるなら、リノベーションをすべきです。
大規模修繕工事 ⇔ フルリノベーション
こちらは「空室が家賃を上げてうまることを意識し、かつ建物全体の価値を高めることを意識した工事」という点で異なります。
やるなら、フルリノベーションすべきです。
管理会社の見積りは原状回復リフォームかフルリフォームの提案である場合が多いのです。
まとめ
商品としての「空室対策」というリフォームにとどまらない成約につなげるためのポイントを６つお話ししました。
- 現地看板
- エントランス・共有部分
- キーボックス
- 室内写真
- モデルルーム・ステージング
- リフォーム
重要な点は、やみくもにお金をかけるのではなく、大事なところにはお金をかけ、不要だと判断したところはやらない、もしくは必要最小限におさえる、というところです。
そして、問合せるまでのポイント（現地看板、室内写真、リフォーム、モデルルーム・ステージング）をおさえ、内見の時の一連の導線（エントランス・共用部分→キーボックス→リフォーム、モデルルーム・ステージング）をおさえていく、ということが大事です。
管理会社からの提案は、「空室対策を意識したものになっているか」を見極めて判断していくべきです。
何か不明点ありましたら、いつでも気軽にご質問下さい。
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2012年にソフトバンククリエイティブより発売されました記念すべき1冊です。全ページ空室をうめるためだけのノウハウを散りばめています。年数がたっているので、一部古い情報もありますが、いまだに多くの不動産投資家さんに読んでもらっています。