【リスクゼロ】失敗しない不動産会社の選び方とコツ【不動産投資で高値売却】
不動産投資で高値売却できる不動産会社を知りたい人「不動産投資で高値売却したいなあ。でも不動産会社っていっぱいある。どこに依頼するのが正しいだろう？」
こんにちは。おじおじです。
不動産投資をする上で、依頼する不動産会社選びはかなり重要です。
仮に投資しているアパートやマンションが満室経営を維持できて、いざ売却する時に、こちらの希望通りに動いてくれない不動産会社に依頼すると、売却価格が変わってしまう場合があります。
最終的には不動産を高値で売却することが目的と考えると失敗しない不動産選びが重要になってきます。
今回は、高値売却するための不動産会社の選び方についてまとめてみました。
本記事の内容
- 売却の一括査定
- 大手不動産会社
- 地域密着の不動産会社
- 高値で売却するための何かを持っている不動産
- 契約の種類にはいくつかあります
不動産投資で高値売却するための一括査定について
今はインターネット上で一括査定できるサイトがたくさんあります。
一括査定を行い、掲示してきた業者さんの中から選ぶやり方があります。
インターネットの一括サイトのメリットとしては、「どの不動産会社を選んでよいかわからない」というニーズに対して有効なのです。
一般的なメリットは以下になります。
- 基本的には完全無料で査定ができる
- インターネットから申し込みができる
- 煩わしい手間などがかからない
- 不動産業界の反応が見える
複数の不動産会社に一気に査定してもらう事で、売却金額の相場が分かり、さらに迅速に対応してくれる会社を見つけることができます。
一括査定は鵜呑みにしない
ここで一括査定について知っておくことがあります。
一括査定は複数の不動産会社から売却査定金額が提示される仕組みです。
しかし本当の査定金額ではない価格を提示してくる不動産会社もあるので注意が必要です。
例えば本当の物件の相場金額が5,000万の場合でも、最初は「6,000万円で売れますよ」と提示してきます。
こちらは希望金額より高く売れると思い「じゃあお願いします。」と専任契約を結びますが、「やっぱり6,000万では厳しいですね、では5000万にしましょう」と結局5,000万で売ることになるのです。
時間をかけながら、だんだん売却価格を下げていくというスタンスです。
不動産会社としては、一括査定申し込みから顧客情報の確保が主たる目的ですが、最終的には顧客の物件を自社で抱えこむ、専属契約を結んでしまいたいわけです。
ですので相場よりも高い金額で売れますとアプローチしてきて、まずは専任契約を結んでしまうわけです。
一度、専任契約を結ぶと、最低3ヶ月間は、その不動産会社にしか依頼ができないため、不動産会社のペースで実際の売値が変わってしまいます。
そこには注意しながら進めていきましょう。
不動産の一括査定の場合は、提示された金額を鵜呑みにしないことも大事です。
大手不動産会社【不動産投資で高値売却】
財閥系や鉄道系などの大手は、資金も豊富でリストも優良顧客が多いのが特徴です。
ただ大手だからといって全ての営業マンが優秀ではないことは覚えておきましょう。
大手不動産を使うメリットとしては、取引物件件数が多いので経験が豊富であること。
それと個人の営業マンに関しては個別差がありますが、会社全体としては取引件数が多いことです。
同業他社、提携業界などのネットワークが広いこともあります。
特に不動産売買は情報収集が重要な業界です。
逆に不安な面もあります。
大手は基本的に同時に複数の売買の取り扱い件数が多いため、相手先との価格交渉の面でなかなか力を入れてもらえない時もあります。
そういうケースがあることは知っておきましょう。
しかし実際には、担当する不動産の営業マンの力量と熱量によって変わるのも事実です。
個人の属人性が高いので、何も深く考えずに大手不動産会社に全委託するのは慎重に考えましょう。
地域密着の不動産会社【不動産投資で高値売却】
大手ではない地元で活動している不動産会社もお勧めです。
地元に密着しているために繋がりもあり、しっかりした買主さんを見つけてくれます。
地域密着型の不動産会社のメリットはやはり地域情報に詳しいことです。
対象地域に詳しいため、大手では把握できないような周辺の店舗情報や治安の問題、地域トラブルなど情報を把握している時も多いです。
また大家さんとの関係性も強い地域型の不動産会社は、交渉の際の条件もよくなることが多いです。
一般的には融通が効きやすく、売買の掘り出し物件を教えてくれる時も地域密着の不動産会社の特徴です。
不動産投資で高値売却するための何かを持っている不動産
その不動産会社の強みです。
年収の高い顧客リストを所有している、会社や融資に関してサポート力が強い会社など、その不動産会社の独自の何かです。
何か強みの特徴を知ることができれば、 依頼しやすいので情報発信している会社はチェックしましょう。
もしも気になる不動産会社を見つけたら、直接的に質問してみるのも一つでしょう。
契約の種類にはいくつかあります【不動産投資で高値売却】
不動産売却は一般的に宅建免許を持った不動産の専門家が仲介に入り、売買を行なっていきます。
主に売却契約には3種類存在します。
宅地建物取引業法第34条として正式に決められている不動産会社に売却の依頼を正式に行う際に締結する契約です。
では一つずつ見ていきましょう。
専属専任媒介契約
不動産の売買をする時に1社だけ専属契約をする内容です。
他の不動産会社に同時進行して仲介を依頼することは契約で禁じられています。
また売買先を自分が見つけてきたとしても、仲介依頼して不動産会社を通じて取引をしなければいけません。
特徴としては専属専任媒介契約を受けた不動産会社は、指定流通機構（レインズ）へ物件登録をする義務があります。
そのため売買物件がいち早く公表されることになり、売却のスピードが速くなるというメリットがあります。
逆にデメリットとしては、現状よりも良い条件が他から入ったとしても不動産会社を通して売却する必要があるということです。
専任媒介契約
専属専任媒介契約と似ていますが、 内容が異なる点としてはもし自分が見つけてきた相手に売買する場合は不動産会社を通さなくても契約できる点です。
指定流通機構への物件登録は専属専任媒介契約と一緒です。
契約から7日以内に登録をしなければいけないため、 売買のスピード感は専属専任媒介契約と同じです。
もし自分で売買先を見つけられる可能性がある場合は、専任媒介契約の方が良いと思います。
こちらも契約できる不動産会社は一社のみです。
ただ売買の途中で違う不動産会社と併用して契約をすれば違約金が発生します。
また専属専任媒介契約と一緒で不動産会社は1社のみの契約になるので、不動産会社選びに間違えると売買がスムーズに進みません。
一般媒介契約
一般媒介契約はこれまでの2つとは違い、複数の会社に同時に依頼することができます。
複数の会社に提示して、最も条件の良い内容を提示した会社に依頼するというケースです。
不動産会社が契約先を見つけて申告してもらうことで売却が行われますので、不動産選びに失敗するという事に関してはリスクヘッジになります。
この場合は指定流通機構へ登録する義務もありません。
デメリットとしては、不動産会社の「早い者勝ち」という感覚なので急いで売却先を見つけます。
不動産会社からすれば、相場よりも売買価格が低くても契約が決まれば仲介手数料が入ってくる選択をしてしまいがちです。
ですので売却価格や値段交渉に関して相場が少し低い値段であっても、契約に押し切ろうとする会社も実在します。
もちろん相場よりも価格が低い場合は断ればいいので、全くダメではありません。
3種類の契約内容のメリットとデメリットは存在します。
自分の知識や売却ケースを想定して選択していきましょう。
まとめ
それぞれの違いをしっかり把握しないと不動産会社の主導で物事が進みます。
もし高値売却のノウハウがあって、優良顧客を抱えている会社であれば専属専任か専任で依頼するのがベストと思います。
客観的な意見として、やはり依頼を一社だけに専念することによって、不動産会社の信頼を勝ち得ることにもなり一生懸命やってくれる可能性は高まるということです。
また不動産会社の選び方のコツとしては、初心者高属性のリストを持っている不動産会社です。
初心者である＝シビアではない
高属性である＝融資が下りないリスクが低い
不動産取引会社の選択によっては、せっかく売却のために満室不動産経営を行っていても、最後の最後で利益率が下がってしまいます。
しっかりと会社を見極める必要があるのです。
それぞれの不動産会社の特徴を観察して、どの契約内容が良いのかをしっかり把握してから不動産売買の契約をしましょう。
分からないことがありましたら、お気軽にお問合せください。
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