【不動産管理会社の選定】タイプ別不動産管理会社のメリット・デメリットまとめ
不動産管理会社の選定に困っている人「不動産管理会社を選定したいけど、何を基準に考えたらいいんだろう。安ければいいというわけでもないし、困った。。」
こんにちは。おじおじです。
今回は不動産管理会社の選定基準と私の不動産管理会社の取組みを知ってほしいと思い、記事にしました。
公平性をもって書いたつもりですが、私の不動産管理会社の取組みを書く以上、ポジショントークは入ってしまいます。その点ご理解下さいm(__)m
本記事の内容
- 地域密着タイプの不動産管理会社のメリット・デメリット
- 大手FCの不動産管理会社のメリット・デメリット
- ミニミニ・エイブルのメリット・デメリット
- 不動産賃貸仲介メインの不動産管理会社のメリット・デメリット
- 遠隔管理タイプの不動産管理会社のメリット・デメリット
- 満室経営株式の管理会社はかなり特殊
【不動産管理会社の選定】地域密着タイプの不動産管理会社のメリット・デメリット
メリット
地域の顔として商売をしている地域密着型の不動産管理会社は、一番良質な入居者を紹介してくれる確率が高いです。
こういう所は社員教育もしっかりしてくれます。
また、リフォーム業者も教育がされておりしっかりした対応をしてくれます。
デメリット
良質な入居者を厳選している分、審査基準が高くなり、空室期間が長くなる傾向にあります。
リフォーム業者は不動産管理会社が抱え込んでいるため、当然に不動産管理会社へキックバックが支払われます。そのマージン分も含め、全体的にリフォームコストは高くなります。
また、空室対策リフォームを意識している管理会社は少なく、原状回復リフォームになる傾向にあります。
地主さんメインのためもあり、保守的な管理会社が多く、不動産投資家の空室をうめる活動に対して、よく思っていない管理会社が多いです。
【不動産管理会社の選定】大手FCの不動産管理会社のメリット・デメリット
地域密着タイプの不動産管理会社が大手FCの看板を掲げるパターンと、新規創業の不動産会社が認知度を高めるため大手FCに加盟するパターンがあります。
アパマン、ピタットハウスやホームメイトなどがそのイメージです。
メリット
大手FCのイメージとシステムを借りる分、集客効果は高いです。
その他は地域密着タイプの不動産管理会社と同じようなメリットがあります。
デメリット
大半のFCがFC加盟料、FCへの毎月支払うシステム利用料に加え売上げに対するパーセンテージが発生します。
そのため、傾向としては、売買や大規模修繕などの営業に注力する傾向にあります。地方だと、賃貸の支払いと住宅ローンの毎月の支払いが同額レベルも多く、賃貸に来た来店客に購入を勧めるところもあるようです。
FCの看板と他の管理物件との兼ね合いもあり、不動産投資家が考えている差別化した空室対策をやりにくい傾向にあります。
【不動産管理会社の選定】ミニミニ・エイブルのメリット・デメリット
仲介手数料50％を売りにした不動産賃貸仲介がメインの管理会社です。本店直営店舗が多いですが、FCのところもあります。
メリット
営業方針として、他業者を使わず物件を囲い込んで来店客に紹介するところが多いです。
そのため、他業者よりも紹介される物件が少ないため、ハマるとすぐに決まります。
ミニミニは、修繕代が定額のため、固定費も見えやすく、都度リフォーム代が発生しないため、安定経営ができます。
デメリット
他業者を使わない分、間口が狭くなります。物件がハマらないと塩漬け物件となり放置されてしまいます。
客付け力がある分、管理側は審査基準が高いのです。不良入居者を入れたら、管理が大変になるためです。
また、リフォーム代や修繕代が定額ということは当然管理料全体が高くなり、毎月の経費が高くなる傾向にあります。
地主向けであり、不動産投資家には経営的に合わないケースが多いです。
【不動産管理会社の選定】不動産賃貸仲介メインの不動産管理会社のメリット・デメリット
不動産賃貸仲介がメインで、その客付け力の強さを売りにした不動産管理会社です。
ミニミニ・エイブルとは違い、地域密着で社長も若い会社です。
メリット
管理戸数が少ないため、若手の賃貸営業マンがバリバリ客付けしてくれます。元々、賃貸仲介がメインのため、客付けも得意です。
デメリット
基本的に管理は素人の会社になります。若手の賃貸営業マンがバリバリ客付けしてくれるのはいいですが、その分、審査がザルになり、不良入居者を生む確率が高くなります。。
社長が営業力で独立したところが多く、守りは苦手です。何か管理上トラブルがあっても、営業の方を優先してしまいます。
管理戸数が少ない、ということは、毎月の経営が安定しないため、経営がうまくいかなくなると家賃が管理会社経由で家主に振り込まれている場合、使いこまれてしまうリスクもあります。
【不動産管理会社の選定】遠隔タイプの不動産管理会社のメリット・デメリット
審査と集金を滞納保証会社に、契約を客付けした仲介業者に、クレーム対応を24時間のコールセンターに、退去立会いとリフォームをリフォーム業者に依頼することで、遠隔管理をしている不動産管理会社です。
メリット
遠隔タイプの不動産管理会社の特徴は管理料が他の業者より安い所が多いです。
なぜならば、業務が事務作業のみになるためです。システムもしっかりしているため、満室である限り、特に困ることはありません。
デメリット
遠隔タイプの不動産管理会社の最大のデメリットは、空室が埋められないことです。
社長はIT系のエンジニアだったり、システム面は得意ですが、空室を埋めるノウハウを持ち合わせているところは少ないです。
空室は仕組み化しきれないのです。
【不動産管理会社の選定】尾嶋が代表の満室経営株式会社の不動産管理はかなり特殊
さて、ここからは弊社の管理の特異性をお伝えします。ポジショントークとなりますが、ご理解ください^^;
できるだけ、客観的に書くことを心がけますm(__)m
メリット
弊社の管理は、これまで書いてきた管理会社の基本的にはいいとこ取りです。また、契約は弊社が貸主代理となる契約をします。
まず、空室対策は私尾嶋が、主に現地（場合によってが遠隔）の管理会社と手を組み、陣頭指揮をとり行います。
全国47都道府県の空室対策をのべで7000件以上コンサルをして、のべで6500以上の空室をうめ、3000戸以上の管理をし、空室対策の書籍3冊出版し、空室対策のセミナーを50回以上主催、30回以上講演してきました私が行います。
審査は保証会社と私が、集金は保証会社メインで、実際に滞納が発覚してからは、私が陣頭指揮を取ります。
契約は現地の管理会社が行い、クレーム対応を24時間のコールセンターに、退去立会いとリフォームをリフォーム業者に依頼しますが、すべての報告は、メールグループに関係者が入り行います。
つまり、私と投資家さんには同時に連絡が入りますので、スピード感と透明性がある賃貸経営が可能になります。管理料も標準かそれ以下に確実になるため、スルガ銀行で融資を受けられている方と弊社はかなり相性がいいです。
また、ジモティとウチコミ！の掲載添削も行い、毎月4,980円かかるThe満室塾という有料塾が参加費無料となります。
デメリット
どうしても、現地の管理会社に対応してもらわないと不安である、という方には向きません。
また、自分だけ儲かればよい、という方にも向きませんし、そのケースは私からお断りをしています。
今回のまとめ
できる限り、客観的に書いてきたつもりですが、少しでも興味を持たれた方はまずは私に管理相談、管理見積りをとってみたらいかがでしょうか？
得することはあっても、損することはないかと思います。
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