失敗しない不動産管理会社との出会いの教科書【探し方が分かる】
失敗しない不動産管理会社の探し方を知りたい人「失敗しない不動産管理会社の探し方を知りたいけれど、どうすればいいのだろうか？現在の不動産管理会社を変更したい。不動産投資は管理を買え、と言うし、2度と失敗したくない。。」
こんにちは。おじおじです。
私は多くの不動産投資家から不動産管理会社変更の相談を受けます。その理由を聞くと、
「空室がうまらない」
「リフォーム代が高い」
「管理会社の社員レベルが低すぎる」
といった理由が多いです。
今回は不動産投資家が、失敗しない不動産管理会社の探し方についてのポイントをお話しします。これを読むと不動産管理会社との認識の違いがよく分かるはずです。
本記事の内容
- なぜあなたはその不動産管理会社を選びましたか？
- 従来型の不動産管理会社はどういうビジネスモデルなのか？
- 不動産投資家が自分で不動産管理会社を探すときの注意点
【失敗しない不動産管理会社の探し方】なぜあなたはその不動産管理会社を選びましたか？
１つ質問です。
「なぜあなたはその不動産管理会社と契約したのでしょうか？」
私は不動産管理会社の変更相談を受ける時に必ずこの質問をします。そして、それに対する答えは以下のようになります。
- 購入前の不動産管理会社にそのままお願いした
- 不動産購入時の売買仲介の担当営業マンから薦められた
- 不動産投資家が自分で探した(もしくは一度自分で変更している)
購入前の不動産管理会社にそのままお願いしている
このままお願いできるのが一番楽です。ですが、うまくいかなかった。
このパターンは前所有者が地主で地域密着型の管理会社が購入前の管理会社であったケースが多いです。
不動産投資家は土地と建物に融資を受けているのに対し、地主は建物だけの融資であり、損益分岐点がグッと低いのです。
地域密着型の管理会社が割高なため、経営としてそもそも成り立たず、空室も埋まらず、担当者も覇気なく提案がないことで、見切りをつけたのです。
不動産購入時の売買仲介の担当営業マンから薦められた
まず売買仲介の担当者から進められた時点で、何らかのバックマージンがある、と考えてよいかと思います。
もしくは、その不動産会社の関連会社であるケースです。
傾向として、スルガ銀行で融資を受けて購入した不動産投資家の管理会社は、契約している管理会社が首都圏にあり、物件周辺の地元の管理会社と提携しているケースが多いです。
そうなると、地元の管理会社が機能不全になり、空室を埋める能動的な活動ができず、首都圏の管理会社のマージンも含めたコストを請求し、首都圏の管理会社はエリアが分からず空室がうめられず、不動産投資家の収益を圧迫してしまうわけです。
不動産投資家が自分で探した
不動産投資の経験値や勉強不足のまま、業者に言われるがままの資料を提出して不動産を購入してしまった不動産投資初心者の人が上記２つのケースにおおよそ該当した場合が多いです。
自分で賃貸経営の知識がないまま、地域NO1だから問題ないだろう、もしくはこれだけ管理コストが安ければ割に合う、と契約して失敗してしまったパターンです。
【失敗しない不動産管理会社の探し方】従来型の不動産管理会社はどういうビジネスモデルなのか？
本章でお伝えしたい事
- 従来型不動産管理会社のビジネスモデルについて説明
- 不動産投資家のふところ事情は分からない
従来型不動産管理会社のビジネスモデルについて説明
従来型の不動産管理会社とは、どういうビジネスモデルなのでしょうか？
まさしく不動産「管理」会社であり、彼らは担当物件を管理運営する事が仕事です。
能動的に空室対策をうめる活動をしてほしい、という不動産投資家の心情とは真逆にあり、効率的に業務遂行することを目標として動きます。
ここで、もし用意できるのであれば、不動産管理委託契約書を確認してほしいです。
従来型の不動産管理会社の業務一覧
- 集金業務
- 賃貸借契約業務
- 更新業務
- 運営調整業務 ※クレーム対応業務のこと
- 解約精算業務
- 建物管理業務
などに主に細分化されています。
契約書を読むに、不動産投資家が望んでいる能動的な空室対策やコスト削減などは業務に含まれていません。
賃貸借契約業務の中の一項目に、入居者募集とあるだけです。
他にあるなら、賃貸募集条件の提案業務、となり、事務的にポータルサイトへの掲載や賃貸仲介業者にFAXを送ったり、マイソクを配布する業務を事務スタッフが行う程度でしょう。
彼らにはとって、空室をうめる事は、他の管理業務と並列である、と言えます。
不動産投資家のふところ事情は分からない
従来型の不動産管理会社の業務の中に、家賃支払精算書の作成業務が含まれます。
ぜひご自身の家賃支払精算書を確認いただきたいのですが、入金家賃総額から、もろもろの経費が相殺されて、その月の送金額がいくらになる、という精算書であるかと思います。
しかし、不動産投資家は、その管理会社から入金された金額から、銀行への返済をし、毎年固定資産税を支払い、直接契約している固定費などを支払うのです。
つまり、不動産管理会社は不動産投資家のふところ事情が分からないまま管理しているのです。
【失敗しない不動産管理会社の探し方】不動産投資家が自分で探すときの注意点
それでは、自分と同じ方向を向き、空室を能動的にうめてくれ、不動産投資家のふところ事情も意識してくれる不動産管理会社はどのように探せばいいでしょうか？
それは以下の基準で判断すれば良いです。
不動産投資家が探すべき管理会社の基準
- 不動産管理会社の出身で管理のプロである
- 不動産投資家を多数クライアントとしている
- 自分自身も不動産投資をしている
不動産管理会社の出身で管理のプロである
これは当たり前だろう、と考える方も多いと思いますが、実はそうではありません。
例えば元々銀行マンや元保険の営業マンで、そこから不動産管理の安定性に目をつけ独立した社長がいたりします。
不動産管理会社の社員で起業家タイプは少ないです。不動産管理が事務業務のかたまりである事からも予想できるでしょう。
不動産投資家を多数クライアントとしている
多数の不動産投資家をクライアントとしているのであれば、不動産投資家のニーズに応えることを優先するでしょう。
「空室をうめてくれ、コスト削減を考え、入居者が退去しない仕組みを考えてくれる」
不動産投資家のふところ事情も考えた賃貸経営をしてもらえるわけです。
自分自身も不動産投資をしている
不動産管理会社の社長自らが不動産投資をしているのであれば、不動産投資家マインドで会話ができます。
そうであれば、もろもろの改善案の提案が見込めます。
不動産業者で不動産投資をしている社長は意外と少ないものです。
不動産情報を紹介して手数料を得る、情報仲介業を生業にしている不動産業者がはるかに多いのです。
ですから、自らが不動産投資をしている管理会社の社長は珍しいと言えます。
今回のまとめ
従来型の不動産管理会社の仕事が「管理運営」にあり、売上げを最大限に高め、最大限に経費を下げてくれることを目的としたものではない、と理解してもらえたでしょうか？
近い将来、従来型の不動産管理会社はなくなっていくでしょう。
なぜならば、現在の管理会社の業務の大半は外注で成り立っていて、そのマネジメント業務をすることが管理会社の業務だからです。
これからの不動産管理会社は、経営自体が上向きになるように、能動的に提案してくれる、コンサルをしてくれる管理会社が必要だと考えます。
もし不動産管理会社の変更を考えているようでしたら、私にお気軽にご相談下さい。
必ずやお力になれると思います。
>>不動産管理会社変更の詳細
次の記事もご参考にどうぞ。
【不動産管理会社の選定】タイプ別不動産管理会社のメリット・デメリットまとめ
「不動産管理会社を選定したいけど、何を基準に考えたらいいんだろう。安ければいいというわけでもないし、困った。。」今回の記事は、不動産管理会社の選定にあたり、タイプ別に不動産管理会社のメリット・デメリットをまとめてみました。管理会社選定にあたり、全部のタイプを網羅しておりますので、参考にしてみてください。
この記事を深堀りして学びたい方、次の私の本、おすすめです。
満室スターNO1養成講座
2014年に税務経理協会より発売されました2冊目の本です。前半は空室をうめることに、そして後半は、入居した後、以下に長く入居していただくか、退去しない空室対策を詳述しています。これから不動産投資をはじめようという方にも最適な1冊です。